Инвестиции в коммерческую недвижимость и в арендный бизнес в Испании — почему на них так активно растет спрос? Какова рентабельность этих инвестиций? На что стоит обратить внимание потенциальному инвестору, а на что, напротив, не стоит обращать внимание? Об этом мы сегодня побеседуем с Павлом Масловым, исполнительным директором агентства недвижимости Estate Barcelona.
— Павел, в последнее время среди наших соотечественников наблюдается повышенный спрос на инвестиции в частную и коммерческую недвижимость в таких городах Испании как Барселона, Валенсия и Мадрид. Как вы считаете, с чем это связано и какие факторы на это влияют?
В первую очередь я бы отметил желание инвесторов минимизировать свои риски, связанные с политической и экономической ситуацией в Российской Федерации, и добавил бы к этому желание сохранить и приумножить свой капитал: Испания является страной со стабильной и достаточно развитой экономикой с европейским институтом частной собственности. Экономика страны стабильно ежегодно растет на 2-3%. За 3-4 года Испания полностью оправилась от кризиса 2008 года: демографические показатели стабильно растут, а уровень безработицы уверенно снижается. Плюс ко всему и коммерческая, и частная недвижимость дает достаточно неплохую в сравнении с другими европейскими странами рентабельность. На мой взгляд, все эти факторы в сумме и заставляют иностранных инвесторов (будь то россияне, китайцы, англичане, и т. д.) обратить свой взор в сторону Испании.
— Давайте поговорим о коммерческой недвижимости. Какие типы коммерческой недвижимости доступны иностранным инвесторам? Какие из них на ваш взгляд являются наиболее привлекательными с точки зрения инвестиций?
Что касается типа, если говорить именно о коммерческой недвижимости, я советую обратить внимание на торговую, офисную и гостиничную недвижимость. В целом основным топовым продуктом можно назвать инвестиции с гарантированным доходом с возможностью привлечения банковских займов.
— Чем вы посоветуете руководствоваться при выборе объекта для покупки и аренды недвижимости в Испании?
Прежде всего я рекомендую убрать на второй план эмоциональную составляющую при выборе объекта инвестиций: например, очаровательная маленькая гостиница на берегу моря, но в отдаленном и недоступном для туристов месте — не самое выгодное вложение средств. Прежде всего о привлекательности объекта будут говорить его экономика, расположение, минимизация рисков и его ликвидность на рынке, показатели заполняемости объекта и тд.
— Раз уж мы заговорили о гостиницах. Как можно произвести оценку гостиничной недвижимости, и о какой рентабельности может идти речь?
В первую очередь советую обратить внимание на расположение объекта и форму управления им. Расположение напрямую влияет на среднегодовую загрузку отеля, что значительно отражается на его финансовых показателях. У семейного отеля и предприятия управляемого одной из крупных сетей формы собственности будут отличаться. А от этого будет зависеть и то, каким способом вы будете проводить аудит финансовой деятельности объекта. Кстати, при привлечении банковского кредита на покупку банк будет проводить свой дополнительный аудит объекта — этот факт будет выступать дополнительной гарантией для инвестора. В среднем на данный вид недвижимости мы можем говорить о рентабельности от 5-7% и до 12-15% годовых, все будет зависеть от того, каким образом вы планируете управлять вашим объектом. Так, например, если вы отдадите гостиницу в управление крупной гостиничной сети с фиксированной, не зависящей от внешних факторов оплатой, то ориентироваться нужно скорее на 5-7% годовых. А если вы планируете управлять объектом сами, рентабельность может составлять и 12, и 15 и более процентов.
— С гостиничной недвижимостью разобрались. А что с офисной? Какие объекты являются, на ваш взгляд, наиболее привлекательными?
При выборе офисной недвижимости мы также руководствуемся таким фактором как месторасположение объекта. Также нас интересуют тип арендатора, занимающего данное помещение (лучшие арендаторы — банки и госучреждения), рентабельность инвестиций и оценка рисков. Как правило, от месторасположения объекта и арендатора напрямую зависят рентабельность инвестиций: чем лучше локация и «мощнее» арендатор, тем меньше возможные риски и, соответственно, рентабельность. При хорошем месторасположении и арендаторе рентабельность может составлять от 4 до 6 процентов, тогда как объекты «попроще» могут иметь показатели и в 6, и в 8 процентов годовых.
— Существует ли ипотечное кредитование на рынке коммерческой недвижимости? И, если да, не могли бы вы рассказать немного подробней об этом?
Да, конечно. Возможность привлечения ипотечного кредита для иностранцев является на наш взгляд очень важным моментом при инвестициях в коммерческую недвижимость в Испании. Местные банки кредитуют нерезидентов на сумму до 60% от стоимости недвижимости на срок до 20-25 лет, под 2-3% годовых, с возможностью бесплатного досрочного погашения кредита. Таким образом, при привлечении Ипотечного кредита инвестор, помимо дополнительной проверки объекта и его доходности со стороны банка, получает дополнительную рентабельность на вложенные им средства, а также рост капитализации объекта путем сокращения задолженности перед банком. Например, при рентабельности объекта в 5% инвестор привлекает 60% средств у банка под 3% годовых, таким образом с этих 60% у него остается 2% которые увеличивают рентабельность его основной инвестиции в 40%. Другими словами, инвестор зарабатывает на банковских деньгах дополнительные 2%. Мне кажется что это очень важный и интересный момент, на который я бы безусловно обратил внимание потенциальных инвесторов.Также не стоит забывать, что все это время инвестор выплачивает кредит из поступлений от аренды, что само собой повышает капитализацию объекта. Как правило, поступления от аренды всегда перекрывают выплаты по кредиту.
Я бы выделил следующие плюсы ипотечного кредитования при инвестициях в коммерческую недвижимость в Испании:
— Расскажите, пожалуйста, о торговой недвижимости. Насколько она привлекательна, на ваш взгляд?
Торговые площади и объекты — лидер на рынке коммерческой недвижимости. По размеру инвестиций речь может идти от 400 тысяч и до 5-10 миллионов евро.
Плюсом этого типа недвижимости, несмотря на относительно небольшую рентабельность (4-6%), является ее высокая ликвидность и очень небольшое предложение на рынке аренды, если вести речь о таких городах как Барселона или Мадрид. Бывает, что крупная сеть тратит на поиск аренды объекта до полутора-двух лет, а когда, наконец, его находит — «стоит» в нём по 15-20, а то и более, лет. Всё это связано со стабильным демографическим ростом в Барселоне или Мадриде на протяжении последних десятилетий, а также с тем, что в этих городах фактически отсутствует возможность строительства новых торговых площадей на центральных магистралях и в центральной части городов. Специалисты национального института статистики закладывают постоянный рост стоимости торговой недвижимости Барселоны, Мадрида, Валенсии на уровне коэффициента инфляции +2, т. е. порядка 3,5-4% в год. Что напрямую приводит к росту капитализации объекта и рентабельности таких инвестиций в целом. Прибавим сюда дополнительные 2%, которые инвестор может может получить от привлечения банковского кредита, плюс основная, расчетная рентабельность, и мы уже смело можем говорить о общих показателях в 8-10% годовых. По-моему, это совсем не плохо... Диверсификация рисков своего инвестиционного портфеля (особенно для россиян), получение дохода в евро, гибкая система налогообложения и т. д. — все это делает инвестиции в коммерческую недвижимость Барселоны или Мадрида весьма привлекательным.
— Действительно, вложение средств в коммерческую недвижимость весьма привлекательно. А что вы можете сказать об инвестировании средств в арендный бизнес в Испании?
Купить и сдать в аренду жилую недвижимость в Испании — тоже неплохое (пусть и меньшее в сухом итоге) вложение средств — стоимость вложений в коммерческую и жилую недвижимость всё-таки несравнима, стоимость аренды жилья в Испании начинается на отметке в 600-800 евро за месяц для постоянного жилья или 80-100 евро в сутки для аренды временной. Однако, сдача недвижимости в аренду может приносить 3-7 % годовых при грамотном вложении средств и последующем управлением этим активом.
— На что вы посоветуете обратить внимание желающим купить арендный бизнес или сдать квартиру в Испании?
Во-первых, как в случае и с коммерческой недвижимостью, я очень рекомендую обратить внимание на расположение жилья — в какой провинции, в каком городе, в каком районе вы планируете сдачу недвижимости в аренду? Кому вы планируете сдать квартиру в Испании — студентам, семейным парам или туристам? Если студентам — стоит выбирать районы вблизи крупных университетов, для туристов важна близость к морю и основным достопримечательностям. Кроме того, стоит детально разобраться в законах об аренде жилья в Испании — в некоторых городах и провинциях, например, в Барселоне, существует туристическая лицензия на сдачу квартиры в аренду, и ее обязательно нужно получить, если речь идет о краткосрочной сдаче.
— Кто занимается последующим обслуживанием и управлением купленного объекта? Что происходит после покупки недвижимости?
Это очень хороший вопрос. Здесь может быть несколько вариантов: от собственного управления до привлечения управляющей компании или профильного специалиста.
Наша компания предоставляет полный пакет услуг по управлению объектом: и юридических, и риэлторских, и бухгалтерских. Как правило, наши клиенты выбирают именно этот вариант. Мы берем на себя такие вопросы как поиск и подбор арендатора, взаимоотношения с ним, контроль своевременности оплат аренды, подача налоговых деклараций, страховые компании и т. д. Всё это дает возможность проводить сделки «под ключ»: мы не работаем по принципу «продал и забыл», а предоставляем комфортные условия, которые позволяют нам выстраивать долгосрочные отношения с нашими клиентами.
— Что можете посоветовать людям инвестирующим или интересующимся инвестициями в недвижимость в Испании?
Советую обратить свой взгляд на рынок коммерческой недвижимости Барселоны или Мадрида.
Это те плюсы, которые вы сможете получить.