Закон 12/2023 от 24 мая о праве на жилье, опубликованный в Официальном государственном вестнике (BOE) 25 мая 2023 года, является первым федеральным законом, регулирующим право на жилье, закрепленное в статье 47 Конституции Испании.
Цель закона (ст. 1) заключается в следующем:
Регулирование права доступа к достойному и подходящему жилью и возможности его использования на доступных условиях.
Регулирование основного содержания права собственности на жилье в связи с его социальной функцией.
Усиление защиты доступа к полной, объективной, достоверной, ясной, понятной и доступной информации при совершении операций купли-продажи и аренды жилья.
Для достижения этих целей новый закон вносит различные изменения в аспекты, связанные с этой областью. В данном контексте мы сосредоточим внимание на основных нововведениях в отношении договоров аренды жилья.
Закон 12/2023 от 24 мая о праве на жилье предусматривает его вступление в силу на следующий день после публикации, то есть с 26 мая 2023 года.
Однако существует исключение для договоров аренды. Какое? Конечная положение вторая, касающаяся налоговых льгот в Налоге на доходы физических лиц (IRPF) для аренды недвижимости, предназначенной для жилья, которая вступит в силу 1 января 2024 года.
С вступлением в силу Закона 12/2023 от 24 мая о праве на жилье, применяемый режим к договорам аренды, подпадающим под Закон 29/1994 от 24 ноября об Городских Арендах (LAU), заключенным до вступления в силу нового закона, то есть до 26/05/2023, будет следующим:
Общее правило: они продолжат регулироваться юридическим режимом, который был на них применим.
Исключение: возможность регулирования новым юридическим режимом, если стороны договорились об этом и это не противоречит законодательным предписаниям.
Чрезвычайные меры, применяемые к действующим договорам аренды жилья, останутся в силе, в частности, положения статьи 46 Королевского декрета-закона 6/2022 от 29 марта, касающиеся чрезвычайного ограничения ежегодного обновления арендной платы по договорам аренды жилья, без ущерба для изменения этого положения, введенного новым законом, о котором мы расскажем ниже.
Особое внимание в изменениях, внесенных Законом 12/2023 от 24 мая о праве на жилье, касающихся договоров аренды жилья, заслуживают изменения в LAU по отношению к продлению договора, арендной плате и расходам на управление недвижимостью и оформлению договора аренды жилья.
Прежде чем рассматривать эти реформы и связанные с ними новые особенности, необходимо выделить два понятия, которые вводит Закон 12/2023 от 24 мая о праве на жилье и которые следует учитывать при применении его правового режима: понятие крупного арендодателя и понятие зоны с критической нагрузкой на жилищный сектор.
Что подразумевается под крупным арендодателем? Это физическое или юридическое лицо, владеющее более чем десятью городскими объектами недвижимости, исключая гаражи и складские помещения, или жилой площадью более 1500 кв. м, исключая гаражи и складские помещения. Однако в напряженных зонах рынка жилья это может быть владелец пяти и более жилых объектов в данной зоне, если это обосновано соответствующим автономным сообществом [ст. 3 пункт k) Закона 12/2023 от 24 мая о праве на жилье].
Когда считается, что районы с критической нагрузкой на жилищный сектор? Для объявления зоны таковой, в соответствии со статьей 18 Закона 12/2023 от 24 мая о праве на жилье, необходимо, чтобы существовала одна из следующих обстоятельств:
Средняя нагрузка выплат по ипотеке или аренды в бюджете физического лица или домохозяйства, плюс расходы и основные коммунальные услуги, превышает 30% среднего дохода или средней ренты домохозяйств.
Цена покупки или аренды жилья за пять лет, предшествующих объявлению в зоне критической нагрузки на жилищный сектор, выросла как минимум на три процентных пункта, чем совокупный процент роста индекса потребительских цен соответствующего автономного сообщества.
1. Каков будет срок действия объявления статуса зоны с критической нагрузкой на жилищный сектор?
Срок действия составит три года с возможностью ежегодного продления по той же процедуре, если сохраняются обстоятельства, послужившие основанием для объявления такого статуса, и после предварительного обоснования принятых публичных мер и действий для изменения или улучшения ситуации с момента предыдущего объявления.
2. С какой периодичностью будет утверждаться перечень зон напряженного рынка жилья?
Решение, содержащее перечень объявленных зон с критической нагрузкой на жилищный сектор, будет утверждаться ежеквартально Министерством транспорта(Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana).
Помимо обязательного продления, предусмотренного статьей 9 LAU, и молчаливого продления по статье 10.1 LAU, Закон 12/2023 от 24 мая о праве на жилье вводит два чрезвычайных продления договора аренды постоянного жилья в статье 10, пункты 2 и 3, LAU.
ВАЖНО ЗНАТЬ. Независимо от типа продления, к продленному договору будет применяться юридический и договорный режим, которому он подлежал.
Что касается чрезвычайного продления по статье 10.2 LAU, следует отметить следующие характеристики.
В зоне с не критической нагрузкой на жилищный сектор:
Срок действия: на максимальный период одного года.
Применимо: к договорам аренды постоянного жилья, в которых заканчиваются обязательное или молчаливое продление, упомянутые выше.
На основании: предварительного оповещения арендатором.
Требования: арендатор должен подтвердить социальную и экономическую уязвимость на основе отчета или сертификата, выданного за последний год социальными службами муниципального или автономного уровня.
Крупный арендодатель: в случае, если арендодатель является крупным собственником, он обязан принять его, если между сторонами не был заключен новый договор аренды. (Если не является крупным владельцем, такая обязанность отсутствует).
В зоне с критической нагрузкой на жилищный сектор:
Чрезвычайное продление по статье 10.3 LAU характеризуется следующим:
Срок действия: на ежегодные сроки, на максимальный период трех лет.
Применимо: договоры аренды постоянного жилья, в которых объект недвижимости находится в зоне с критической нагрузкой на жилищный сектор и в течение срока действия этого статуса, в которых заканчиваются обязательное или молчаливое продление, упомянутые выше.
На основании: предварительного оповещения арендатором.
Требования: должно быть обязательно принято арендодателем, за исключением:
Если между сторонами были установлены другие условия или договоренности.
Если был заключен новый договор аренды с ограничениями по арендной плате в соответствии со статьей 17, пункты 6 и 7, LAU.
В случае, если арендодатель сообщил в установленные сроки и условия о необходимости занять арендованное жилье для постоянного проживания себя или своих ближайших родственников по крови или усыновлению или для своего супруга в случаях окончательного решения о разделе, разводе или аннулировании брака.
Нововведения в отношении арендной платы в договоре аренды жилья конкретизируются, в первую очередь, в обязанности производить платежи через электронные средства (ст. 17.3 LAU). Существует ли исключение? Да, в исключительных случаях платеж может осуществляться наличными и в арендуемом жилье, если одна из сторон не имеет банковского счета или доступа к электронным платежным средствам и так запросит.
Кроме того, в статье 17 LAU вводятся два новых пункта 6 и 7, в которых говорится о правилах определения арендной платы в зоне с критической нагрузкой на жилищный сектор и крупных арендаторов.
Если квартира находится в зоне с критической нагрузкой на жилищный сектор, арендная плата при заключении нового договора не может быть выше, чем самая большая арендная плата за последние 5 лет за это же жилье, после применения положения о ежегодном обновлении арендной на индекс потребительских цен. Это правило работает после того, как учтены все ежегодные корректировки платы по предыдущему договору. При этом установить какие-либо новые условия нельзя.
Существует ли исключение из предыдущего ограничения? Да, арендная плата может быть увеличена сверх применения положения о ежегодном обновлении арендной платы предыдущего договора на максимум 10% в следующих случаях:
Если в течение двух лет, предшествующих дате заключения нового договора аренды, в доме проводились и были закончены работы по реконструкции (статья 41.1 Положения о подоходном налоге с физических лиц).
Если в течение двух лет, предшествующих дате заключения нового договора, в жилье были проведены работы по реконструкции или благоустройству, в ходе которых была подтверждена экономия невозобновляемой первичной энергии в размере 30%, на основании двух сертификатов энергоэффективности жилища, одного после работ, другого до них, зарегистрированных не более чем за два года до даты проведения вышеуказанных работ.
Если в течение двух лет, предшествующих дате подписания нового договора, были выполнены надлежащим образом аккредитованные мероприятия по улучшению условий.
Если договор аренды заключен на срок десять и более лет или если установлено право на продление, которым арендатор может добровольно воспользоваться и которое позволяет ему продлить договор на тех же условиях на срок десять и более лет.
Без ущерба для вышеуказанного ограничения арендной платы, что происходит в случае аренды жилых помещений, когда арендодатель является крупным арендодателем или объект расположен в районе с напряженным рынком жилья? В этих случаях арендная плата по новому договору не может превышать максимальный предел цены, применяемой в соответствии с системой индексов базовых цен, с учетом условий и характеристик арендуемого имущества и здания, в котором оно расположено.
ВАЖНО ЗНАТЬ. Вышеуказанное ограничение распространяется на договоры аренды жилых помещений, в которых недвижимость расположена в районе с напряженным рынком жилья и по которым в течение последних пяти лет не действовал договор аренды жилых помещений. Для обоснования его применения необходимо постановление Министерства транспорта.
Закон 12/2023 от 24 мая о праве на жилье вводит новое переходное положение седьмое в LAU, определяющее применение ограничения, предусмотренного в статье 17.7 LAU, к договорам, заключенным с момента вступления в силу Закона 12/2023 от 24 мая о праве на жилье и после утверждения системы индексов цен на аренду.
Расходы на управление недвижимостью и оформление договора
В этом отношении изменяется статья 20.1, последний абзац, LAU. Нововведение заключается в том, что расходы на управление недвижимостью и оформление договора аренды жилья в любом случае возлагаются на арендодателя, независимо от того, является ли он физическим или юридическим лицом.
В связи с этим индексом в LAU вводится новое одиннадцатое дополнительное положение, которое обязывает Национальный институт статистики до 31 декабря 2024 года определить базовый индекс для ежегодного обновления договоров аренды жилья, который будет установлен в качестве предельного уровня для целей обновления арендной платы в соответствии со статьей 18 LAU, чтобы избежать непропорционального увеличения арендной платы по договорам аренды.
В DF 6.ª Закона 12/2023 от 24 мая о праве на жилье устанавливается чрезвычайное ограничение ежегодного обновления арендной платы по договорам аренды жилья путем изменения статьи 46 Королевского декрета-закона 6/2022 от 29 марта, временно расширяя меру следующим образом:
a) Договоры аренды жилья с 31/03/2022 по 31/12/2023: предел повышения 2%.
В этих договорах арендатор может договориться с арендодателем о повышении, которое будет применяться при ежегодном обновлении арендной платы, при следующих условиях:
Собственник является крупным арендодателем: повышение арендной платы будет являться результатом нового соглашения между сторонами, не превышая результат применения ежегодного изменения в соответствии с системой индексов базовых цен на дату обновления, который может достигать максимум 2 %, принимая в качестве базового месяца для обновления тот, который соответствует последнему индексу, опубликованному на дату обновления договора. При отсутствии такого нового соглашения между сторонами повышение арендной платы подлежит такому же ограничению.
Собственник не является крупным арендодателем: повышение арендной платы будет осуществляться на основании нового соглашения между сторонами. При отсутствии данного нового соглашения между сторонами увеличение арендной платы не может превышать результат применения в соответствии с системой индексов базовых цен на дату данного обновления, который может достигать максимального увеличения в 2%, принимая в качестве базового месяца для обновления месяц, соответствующий последнему индексу, опубликованному на дату обновления договора.
b) Договоры аренды жилья с 01/01/2024 по 31/12/2024: предел повышения 3%.
В этих договорах арендатор может договориться с арендодателем о повышении, которое будет применяться при ежегодном обновлении арендной платы, при следующих условиях:
Собственник является крупным арендодателем: повышение арендной платы будет результатом нового соглашения между сторонами, при этом годовое изменение арендной платы не может превышать 3%. В отсутствие этого нового соглашения между сторонами, повышение арендной платы будет подчиняться этому же ограничению.
Собственник не является крупным арендодателем: повышение арендной платы будет результатом нового соглашения между сторонами. В отсутствие этого нового соглашения между сторонами, повышение арендной платы, которое будет применяться, не может быть выше 3%.
Второй ФД Закона 12/2023 от 24 мая о праве на жилье, вступление в силу которого отложено до 1 января 2024 года, предусматривает ряд налоговых льгот по НДФЛ для договоров аренды имущества, используемого для жилья.
Таким образом, в статью 23.2 Закона 35/2006 от 28 ноября о подоходном налоге с физических лиц вносятся изменения, распространяющиеся на договоры аренды жилья, заключенные после вступления в силу Закона 12/2023 от 24 мая о праве на жилье, то есть на договоры, заключенные после 26/05/2023.
Данное изменение представляет собой улучшение регулирования подоходного налога с целью стимулирования аренды постоянного жилья по доступным ценам. Таким образом, по сравнению со снижением положительной чистой доходности до 60%, предусмотренной в редакции, действовавшей до принятия Закона 12/2023 от 24 мая о праве на жилье, теперь установлены следующие льготы:
50 %: общее правило.
60 %: если ремонтные работы проводились в течение двух лет до заключения договора.
70 %: если имеет место любое из перечисленных обстоятельств:
Включение в рынок арендного жилья в районах с напряженным рынком жилья и возраст арендатора от 18 до 35 лет.
Это бюджетное жилье, которое финансируется, контролируется или сдается в аренду органам государственного управления, “третьему сектору”, некоммерческим организациям, или в рамках государственной жилищной программы, ограничивающей доход от аренды.
90 %: в случае заключения новых договоров аренды жилья в зоне с критической нагрузкой на жилищный сектор со снижением не менее 5 % от последней арендной платы по предыдущему договору, после применения пункта о ежегодном обновлении цен в соответствии с системой индексов базовых цен.
Что происходит с договорами аренды жилья, заключенными до вступления в силу жилищного закона? Будут ли они иметь право на сокращения в IRPF?
Да. К этим договорам продолжит применяться сокращение на 60 %, предусмотренное в пункте 2 статьи 23 LIRPF в ее действующей на 31/12/2021 редакции.