В начале 2023 года увеличилось число запросов на покупку коммерческой недвижимости в Испании, уже имеющей арендатора. Повышенным спросом такие объекты пользуются в Барселоне и других крупных городах страны, где их приобретение сопряжено с меньшим числом рисков и имеет ряд очевидных преимуществ.
В 2022 году практически по всей стране наблюдалось восстановление рынка недвижимости - как жилой, так и коммерческой. В случае последней наилучшую динамику показали офисные помещения несмотря на то, что далеко не все компании отказались от дистанционного режима работы после окончания пандемии Covid-19. Именно в сектор коммерческой недвижимости было направлено больше всего инвестиций - 53% от общей суммы всех инвестиций.
Что касается жилой недвижимости, то общий объем капиталовложений составил примерно 15,2 млрд евро. Это достаточно близко к историческому максимуму в 16,077 млрд евро, достигнутому тремя годами ранее.
В 2022 году рынок аренды недвижимости в Барселоне продемонстрировал интересные изменения. Объем коммерческих площадей достиг 328 400 м2., с активным развитием деловых районов и периферии. На новые деловые районы, включая инновационный "район будущего" 22@, и периферию приходится 39% и 21% соответственно от общего объема. В свою очередь, наибольший прирост в 2022 году - на 49,7% до 39 447 кв.м. - был зафиксирован в традиционном деловом районе каталонской столицы и в историческом центре, где он составил 4,4% (суммарная площадь достигла 90 700 кв.м.).
В случае жилой недвижимости имел место резкий рост стоимости аренды, начавшийся в марте прошлого года. За год она поднялась с 15,5 до 18,6 евро в месяц за 1 кв.м. в Барселоне, с 13,9 до 15,8 евро в провинции, и с 13,2 до 14,8 евро в среднем по автономии, что во всех случаях близко к историческому максимуму. В среднем по всей Испании данный показатель в апреле 2023 года составил 11,5 евро в месяц за 1 кв.м., и это стало новым рекордом за всё время наблюдений..
В случае приобретения как жилой, так и коммерческой недвижимости покупатель платит налоги, размер которых определяется разными факторами: тип недвижимости, регион, где находится недвижимость, статус налогоплательщика и т.д.
Тем, кто приобретает жилую или коммерческую недвижимость, нужно уплатить налог на юридические задокументированные акты (IAJD), который в Каталонии равен 1,5% для новой жилой и 2,5% для коммерческой недвижимости.
На первичном рынке жилья взимается налог на добавленную стоимость (IVA) в размере 10% от стоимости объекта. А при покупке жилья на вторичном рынке оплачивается налог на передачу права собственности ITP, размер которого также устанавливают власти автономных сообществ. В Каталонии это 10-11%, хотя для молодых людей в возрасте до 32 лет, инвалидов, многодетных семей и родителей-одиночек планка снижена до 5%.
При покупке коммерческой недвижимости взымается налог на добавленную стоимость (IVA) в размере 21%, но специалисты Estate Barcelona помогут освободиться на легальных основаниях от уплаты этого налога в момент сделки.
Доходность от сдачи в аренду жилой и коммерческой недвижимости
В 2022 году средняя рентабельность инвестиций в испанскую жилую недвижимость до уплаты налогов достигла 7,1%, что вполне сопоставимо с рекордным значением (7,2%), установленным в третьем квартале 2017 года. В крупных городах она не столь большая, в провинции Барселона, например она составляет - 5,2%, а на коммерческие помещения 8,7%(в центрально части города ~ 5%), до уплаты налогов, соответственно.
Estate Barcelona предоставляет возможность покупки объекта с арендатором, с которым уже заключен длительный контракт. Чаще всего в роли арендаторов выступают сетевые магазины, банки, рестораны, клиники и другие заведения, обладающие многолетней репутацией, что исключает их внезапное исчезновение.
Как правило, срок действия такого контракта составляет 10-30 лет с обязательным исполнением от 2 до 5 лет, что гарантирует получение дохода в стабильной валюте в течение этого периода или соответствующей компенсации. Доходность таких продуктов варьируется в пределах 5-8%.
В то же время коммерческая недвижимость - в особенности, не пустующая - практически лишена рисков, связанных с "окупас" и неплатежеспособными арендаторами. Первые в подавляющем большинстве случаев занимают пустующее неделями и месяцами жилье и не покушаются на коммерческие помещения, работающие как минимум пять дней в неделю. Вторые прекрасно знают, что уже при первой неоплате без каких-либо действительно уважительных причин будет начат процесс их выселения, который грозит им не только "имиджевыми потерями", но и финансовыми.
Еще одно преимущество инвестиций в коммерческую недвижимость с арендатором заключается в том, что все ремонтные работы и решение любых коммунальных вопросов берет на себя арендатор. Точно так же именно он несет ответственность за причинение какого-либо ущерба организациям, находящимся по соседству, или прилегающей муниципальной собственности.
Приобретая в Испании коммерческую недвижимость с арендатором стоимостью свыше 500 тысяч евро, можно принять участие в программе "ВНЖ инвестора". Данная программа позволяет получить вид на жительство в упрощённом режиме и с целым рядом преимуществ по сравнению со стандартной процедурой. Согласно её условиям, возможна покупка сразу нескольких объектов на такую же сумму. Таким образом, если в планах значится переезд в Испанию, идеальным вариантом представляется распределение инвестиций между двумя объектами: квартирой/домом для постоянного проживания и коммерческой недвижимостью с арендатором, что позволило бы получать пассивный доход в евро.
Исходя из всего вышеперечисленного, мы рекомендуем выбрать для инвестиций коммерческую недвижимость с арендатором. Однако если получение дохода не является главной целью, и вы хотите использовать жилье в качестве "отпускной недвижимости", а в остальное время сдавать его для погашения затрат по ипотеке и обслуживанию, то такой формат инвестиций тоже себя оправдывает.
Если вы хотите еще более глубоко вникнуть во все тонкости процесса инвестиций в коммерческую недвижимость с арендатором, а также подобрать другие варианты для инвестирования в Испании, специалисты Estate Barcelona всегда к вашим услугам.