Санитарный кризис привел к беспрецедентному коллапсу на фондовых рынках. Активы с переменным доходом претерпели потери в размере около 40% в Европе, а активы с фиксированным доходом рухнули еще сильнее, опустившись в отрицательную рентабельность. В то же время альтернативные активы оказались полностью парализованы. В этой связи многих интересует вопрос: станет ли пандемия COVID-19 причиной роста интереса к инвестициям в недвижимость в Испании?
Средняя рентабельность от сдачи недвижимости в аренду в Испании составила в 2019 году 7%, согласно данным Solvia IV Market View. В первом квартале года, по данным pisos.com, этот показатель составлял 5,78%. С другой стороны, в марте 2020 года средний доход от сдачи недвижимости в аренду в Испании составил €1002, что на 3,70% больше, чем в предыдущем квартале. Это очень интересная отправная точка, особенно если говорить о больших городах и курортах на побережьях Испании.
Жилищный рынок в 2019 году вошел в новую фазу – фазу консолидации, которая продолжилась и в 2020-м. Жилье подорожало в среднем на 3,6%, согласно данным оценщика Tinsa. Тем не менее, начало пандемии, захватившей весь мир, стало причиной практически полной парализации активности в секторе недвижимости.
И что же это значит? Что сектор недвижимости ждет большой кризис, и поэтому инвесторам нужно держаться от него подальше?
«Я думаю, что сектор выйдет из этой ситуации более сильным, и на то есть несколько причин, − говорит Хуан Антонио Гомес-Пинтадо, глава Ассоциации застройщиков Мадрида (Asprima) и Ассоциации застройщиков и строителей Испании (APCEspaña). – Во-первых, этот сектор будет иметь очень высокую значимость для национальной экономики, принимая во внимания тот факт, что уже сейчас он является очень важной частью экономической деятельности».
Его восстановление будет иметь огромное значение для всей экономики, в том числе и благодаря его потенциалу с точки зрения создания рабочих мест.
В действительности деятельность сектора недвижимости не была полностью заморожена. «Очевидно, что операции в секторе недвижимости и закрытия сделок были отложены из-за карантина, однако эти операции, которые нельзя было завершить, продолжали планироваться, просто они были отложены на время после карантина, − заверяет, Маркос Белтран, коммерческий директор Real Estate de Altamira AM. По его словам, наступление этого кризиса парализовало многие процессы, происходящие в секторе недвижимости, однако сразу после его окончания эти процессы возобновятся, создавая хорошие возможности для того, чтобы инвестировать в недвижимость в Испании.
На что лучше сделать ставку – на недвижимые активы или на акции на рынке ценных бумаг, которые падают в цене? «Хотя в краткосрочной перспективе рецессия, вызванная санитарным кризисом, которая еще недооценена рынками, заставит цены на недвижимость пойти вниз, создавая тем самым множество возможностей для выгодных инвестиций в объекты, которые в долгосрочной перспективе способны принести хорошую прибыль», − говорит Хосе Луис Карпатос, директор по вопросам инвестиций Gloversia Eafi.
«По факту, мы наблюдаем рост интереса к жилому сектору, который в долгосрочной перспективе будет функционировать очень хорошо, тем не менее, нужно искать конкретные возможности», − добавляет эксперт.
В свою очередь, Анна Хенер, генеральный директор Savills Aguirre Newman Barcelona, смотрит дальше в будущее: «Владельцы крупных капиталов, которые сейчас ищут инвестиционные возможности, традиционно диверсифицировали риски, распределяя вложения между активами с переменным доходом, активами с фиксированным доходом и альтернативными активами, и я считаю, что сегодня они видят сектор недвижимости очень привлекательным для инвестиций».
Хенер заверяет, что, поскольку рентабельность активов с фиксированным доходом уже довольно давно находится на уровне исторического минимума, и эта ситуация продлится еще в течение неопределенного времени, а активы с переменным доходом в настоящий момент очень нестабильны, недвижимость является самым надежным из всех вариантов для инвестиций. «Думаю, что сектор недвижимости будет способен привлечь больше денег, чем если бы альтернативные инвестиции находились бы в более стабильной ситуации», − говорит эксперт.
Также стоит иметь в виду еще один дополнительный фактор – дивиденды фондов, инвестирующих в недвижимость (SOCIMI – на испанском, REITs – на английском). Для примера можно рассмотреть США: «Фонды, инвестирующие в недвижимость, столкнулись с огромными потерями: за последние несколько недель котировки их акций рухнули на 50% − 60%, поэтому они сейчас предлагают очень высокую рентабельность – в некоторых случаях до 25% − 30%», − говорит Рафаэль Охеда, аналитик Fortage Funds.
Темы аренды мы подробно рассматривали в нашей статье “Арендный бизнес в Испании и инвестиции в коммерческую недвижимость”, где исполнительный директор агентства недвижимости Estate Barcelona Павел Маслов рассказал об инвестициях в коммерческую и жилую недвижимость, а также реальных показателях рентабельности объектов в крупных испанских городах.
Сектор аренды недвижимости предлагает отличные опции для инвестиций. Согласно статистике Savills Newman Barcelona, 96% этого рынка находится в руках частных собственников.
«Международный инвестор исследует рынок на предмет неудовлетворенного спроса и наличие возможностей для ведения бизнеса. Реальность такова, что в Испании еще до того, как случился этот кризис, уже имелся неудовлетворенный спрос на жилье в аренду по доступным ценам в крупных городах, − отмечает Анна Хенер.
В этой связи основная задача состоит в том, чтобы пополнить предложение таких объектов и обеспечить профессиональное управление ими: «В этом заключается большой потенциал, и я считаю, что именно этот сегмент, все еще очень слабо развитый в нашей стране, привлечет международные капиталы», − подчеркивает Хенер.
Эксперт также говорит о том, что инвесторы, которые хотят сделать ставку на этот сегмент, должны иметь определенные характеристики: они должны быть готовы к рискам, обладать волей, настойчивостью и терпением, а также пониманием, что в краткосрочной перспективе рентабельность может быть невысокой.
Для успешного развития этого бизнеса также необходимо, чтобы в стране существовала стабильность на трудовом рынке и правовая определенность. Цель состоит в том, чтобы расширить парк жилья данного типа до 30% от общего объема рынка аренды, то есть до среднеевропейского уровня. Это означает, что в Испании должно существовать около 2 млн объектов в этом сегменте.