Сдача в аренду недвижимости в Испании

Собственники жилья в Испании, не проживающие здесь постоянно, рано или поздно задаются вопросом: как заработать на своей недвижимости? Если отбросить вариант перепродажи с прибылью, остается аренда: долгосрочная или краткосрочная. Законодательством Испании предусмотрен и третий вид аренды – сезонная аренда, но его мы касаться не будем, т.к. речь идет о редких случаях сдачи жилья на определенный период (например, школьным преподавателям с сентября по июнь).

Сдача в аренду недвижимости в Испании на долгосрочный период

Долгосрочная аренда жилья не требует от владельца оформления каких-либо лицензий. Т.е. жилье может быть сдано любому арендатору в любое время. Однако в последние годы ситуация на рынке долгосрочной аренды заметно ухудшилась. И дело даже не в том, что собственники предпочитают потратить время и деньги на оформление туристической лицензии для того, чтобы получить право сдавать свое жилье в краткосрочную аренду и получать хорошую прибыль, а в том, что действующее законодательство сильнее защищает арендатора, нежели арендодателя – даже в случае нарушения первым своих обязанностей.

Необходимо помнить, что минимальный срок долгосрочной аренды составляет три года. Даже если в договоре будет прописан меньший срок, и арендатор согласится с ним, поставив подпись в документе, в случае возникновения спора превалировать будет норма закона. Досрочное расторжение договора со стороны арендодателя возможно лишь в одном случае: не ранее одного года и только если жилье потребуется ему для собственного проживания. «Выгнав» неугодного арендатора досрочно и оставив квартиру пустующей, либо заселив туда других людей, владелец рискует заработать большие неприятности: от выплаты компенсации до судебного предписания заселить арендатора обратно.

В то же самое время арендатор не ограничен столь жесткими сроками и при желании после первых шести месяцев аренды вправе расторгнуть договор в любое время (конечно, уведомив арендодателя о своем решении минимум за один месяц).

Однако самая большая проблема долгосрочной аренды жилья в Испании связана не со сроками, а с правовой незащищенностью арендодателя в случае арендатора-неплательщика. Конечно, на бумаге и согласно закону арендатор имеет защиту. На деле же решение проблемы с недобросовестным арендатором, прекратившим выплачивать арендную плату, происходит в рамках гражданского производства и может длиться годами. При этом собственник жилья не имеет права ни выгнать арендатора, ни сменить замки на дверях, ни даже просто войти в свою собственность.

Не стоит путать проблему арендаторов-неплательщиков с проблемой оккупантов. Выселение оккупантов регулируется совершенно другими нормами и предполагает применение ускоренной процедуры.

Как собственник, решивший все же сдавать свое жилье в долгосрочную аренду, может обезопасить себя от возможных неприятностей? Во-первых, необходимо проверить статус потенциального арендатора и его семьи и оценить стабильность ситуации с работой: продолжительность работы на одном месте, срок действия трудового договора, размер заработной платы и т.д. Во-вторых, нелишним будет потребовать внесения не только страхового залога, но и дополнительной гарантии в виде банковского аваля – в том размере, в котором допускает закон. В-третьих, составлять договор аренды лучше с помощью грамотного юриста и подробно прописывать права и обязанности сторон. И, наконец, в-четвертых, в случае неуплаты не стоит ждать месяцами в надежде, что арендатор одумается, а сразу же уведомлять адвоката и разрабатывать план действий.

Что касается фискальной стороны вопроса, долгосрочная аренда жилья в Испании не облагается НДС, если арендатором выступает физическое лицо. Это правило распространяется также на парковочное место и кладовку, если они сдаются вместе с жильем и включены в договор аренды. Весь доход, полученный собственником-арендодателем, должен быть отражен в годовой декларации: для резидентов – в декларации налога на доходы физических лиц, для нерезидентов – в декларации налога на доходы нерезидентов.

Сдача в аренду недвижимости в Испании на краткосрочный период

Краткосрочная туристическая аренда с экономической точки зрения выглядит более привлекательной, чем долгосрочная. Как мы отметили выше, на первоначальном этапе придется пройти предписанные законом административные формальности и оформить туристическую лицензию. Если вам повезло, и вы купили недвижимость с уже готовой лицензией, необходимо будет лишь переоформить ее на нового собственника.

Не рекомендуем рисковать и сдавать жилье туристам, не имея лицензии. Любое нарушение жильцами порядка, повлекшее вызов полиции и проверку документов, либо жалоба соседей может обернуться для владельца крупными штрафами – до 9.000 евро.

Из минусов краткосрочной аренды отметим лишь высокие текущие расходы на коммунальные услуги и быстрый износ мебели, предметов домашнего обихода и бытовой техники.

Налоги при сдаче недвижимости в Испании в краткосрочную аренду

Как резиденты, так и нерезиденты страны обязаны платить в бюджет налог с дохода, полученного от сдачи своей недвижимости в аренду. При этом необходимо четко разделять и указывать периоды, когда жилье сдавалось в аренду, а когда пустовало и находилось в распоряжении собственника. На расчет налога влияет также статус жилья: является ли оно основным (vivienda principal), либо вторым и последующим (segunda vivienda). Правильно рассчитать налог и вовремя подать налоговые декларации поможет налоговый консультант – asesor fiscal.

Граждане и резиденты Испании и других стран-членов Евросоюза вправе принимать за налогооблагаемую базу нетто-доход от аренды, т.е. учитывать понесенные расходы. Расходы должны быть неотделимыми от жилья и аренды. Закон относит к ним коммунальные платежи, оплату услуг жилтоварищества (comunidad), ежегодный налог на недвижимое имущество (IBI) и муниципальный налог на вывоз мусора, проценты по ипотечному кредиту, страхование жилья, оплату рекламных публикаций, амортизацию и проч. Подлежат списанию лишь те расходы, которые соответствуют периодам, когда жилье сдавалось в аренду.

Граждане третьих стран, не являющиеся резидентами Испании, обязаны декларировать брутто-доход от аренды. Т.е. им не разрешено уменьшать налогооблагаемую базу за счет суммы понесенных расходов.