Налоги на недвижимость в Испании

Покупка и владение недвижимостью в Испании неразрывно связаны с уплатой налогов. Причем совершенно неважно, какого типа эта недвижимость – жилая или коммерческая, а также кто ее владелец – гражданин Испании, иностранец-резидент или иностранец-нерезидент. Нерезиденты, впрочем, являются плательщиками особого налога, о котором мы поговорим ниже.

Налоги на недвижимость в Испании могут носить единовременный характер (уплачиваются в момент совершения сделки купли-продажи), либо периодический (платятся на протяжении всего срока владения).

Налог на недвижимость в Испании для иностранцев-нерезидентов страны

Нерезиденты Испании являются плательщиками особого налога – налога на доходы нерезидентов (исп.- Impuesto sobre la Renta de No Residentes, далее – IRNR). Купив недвижимость в Испании, нерезиденты вступают в экономические отношения с этой страной. Испания не ограничивает нерезидентов в праве свободно покупать и продавать недвижимость, но по умолчанию вменяет им получение дохода. Подробнее о процессе покупки недвижимости мы писали в статье «Как купить недвижимость в Испании»

Даже если недвижимость никогда не сдавалась в аренду, либо использовалась только самим владельцем или его семьей, либо вовсе стояла пустой и запертой с момента покупки – сам факт наличия собственности на территории Испании является основанием для начисления и уплаты IRNR.

Если собственник-нерезидент не получает никакого реального дохода от недвижимости, он раз в год подает декларацию формы 210. Налог на недвижимость в Испании в данном случае начисляется по состоянию на 31 декабря каждого отчетного года. Налоговая кампания начинается 1 января года, следующего за отчетным, и заканчивается обычно в 20-х числах декабря. Т.е. на уплату налога владельцу-нерезиденту дается почти целый год. Несвоевременная уплата налога влечет начисление штрафных процентов.

Вменяемый нерезиденту доход рассчитывается следующим образом: берутся 2%* от кадастровой стоимости объекта (кадастровая стоимость всегда указывается в квитанции ежегодного налога на недвижимое имущество), и полученный результат умножается на:

• 19%, если владелец-нерезидент является гражданином; страны-участницы ЕС, Исландии или Норвегии;
• 24%, если владелец-нерезидент является гражданином третьей страны.

*Если в отчетном периоде или в течение десяти предыдущих лет муниципалитет делал переоценку фондов, и кадастровая стоимость объектов менялась, то берется 1,1%.

Если нерезидент владел недвижимостью не целый год, а лишь какой-то определенный период, то налог на доходы нерезидентов рассчитывается пропорционально. То же самое происходит и в случае сдачи недвижимости в аренду; все периоды, когда недвижимость пустовала, включаются в годовую декларацию; все периоды, когда недвижимость была занята арендаторами, декларируются ежеквартально. Подробности о сдаче недвижимости в аренду мы писали в статье «Арендный бизнес в Испании».

Сроки представления в электронном виде квартальных налоговых деклараций формы 210: первые две недели апреля, июля, октября и января. Нулевые декларации (т.е. когда по итогам получается нулевая сумма налога) подаются с 1 по 20 января года, следующего за отчетным. Декларации, итогом которых является сумма налога к возврату из бюджета, подаются с 1 февраля года, следующего за отчетным.

Сразу оговоримся, что нулевая и отрицательная сумма налога возможна лишь в том случае, если владелец-нерезидент является гражданином страны-участницы ЕС, Исландии или Норвегии. Лишь гражданам этих стран разрешено списывать расходы, неразрывно связанные с получением дохода (например, оплату услуг кондоминиума, замену электробытовой техники и т.п.).

Граждане других стран, включая Россию, Украину, не могут списывать никакие расходы. В их случае налог рассчитывается от брутто-дохода.

Налоги при покупке недвижимости в Испании

Покупка недвижимости в Испании может облагаться различными налогами. Самыми значимыми и ощутимо ударяющими по карману покупателя является налог на добавленную стоимость (IVA) и налог на передачу собственности (ITP). Налоги при покупке недвижимости в Испании рассчитываются от цены сделки, указываемой в купчей.

НДС по ставке 21% облагается незавершенное строительство, несданные в эксплуатацию объекты, коммерческая недвижимость, парковочные места и кладовки, приобретаемые отдельно от жилья.

НДС по ставке 10% облагается новое жилье, сданное в эксплуатацию, а также парковочные места и кладовки, приобретаемые одновременно и расположенные в том же здании или жилом комплексе.

Налогом на передачу собственности облагается покупка недвижимости на вторичном рынке, если продавцом выступает физическое лицо, не ведущее учет НДС. В каждом регионе Испании действуют свои ставки налога, а также налоговые льготы. В Каталонии основанная ставка ITP составляет 10%.

Помимо вышеперечисленных налогов, покупатель обязан заплатить также налог на документированные юридические действия – Impuesto sobre los Actos Jurídicos Documentados (IAJD) – в случае покупки нового жилья и уплаты НДС. В Каталонии ставка налога составляет 1,5%. В случае покупки жилья на вторичном рынке, AJD не платится, т.к. этот налог несовместим с ITP.

Налоги на жилье в Испании

Жилье в Испании, равно как и коммерческая недвижимость, облагается налогом на недвижимое имущество – Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Этот налог обязаны платить все собственники независимо от статуса: физические и юридические лица, граждане Испании, резиденты и нерезиденты.

Налог на недвижимое имущество является муниципальным, начисляется и уплачивается раз в год. Начисление налога происходит по состоянию на 1 января отчетного года. Налоговая кампания длится с августа по октябрь.

Государство регулирует минимальную и максимальную ставку налога, но в этих рамках каждый муниципалитет волен действовать самостоятельно. В любом случае, муниципалитеты не вправе устанавливать ставку налога ниже 0,4 или выше 1,3%. Расчет налога ведется от кадастровой стоимости объекта.

Ознакомьтесь с предложениями недвижимости в Испании в нашем каталоге. Получить бесплатную консультацию по покупке недвижимости и налогообложению собственников вы можете у специалистов «Estate Barcelona» на нашем сайте.