Покупка недвижимости в Испании в ипотеку возможна как для резидентов, так и для нерезидентов. Для резидентов процедура выглядит несколько проще, да и объемы финансирования могут достигать 100% от цены сделки.
В отношении нерезидентов применяются более жесткие условия кредитования. Тем не менее, иностранцы, мечтающие купить недвижимость в Испании и ощущающие нехватку собственных средств, вправе рассчитывать на заемные.
Планируя купить недвижимость в Испании в ипотеку, необходимо учитывать, что банки охотнее финансируют покупку собственных объектов – недвижимости, арестованной за неуплату и находящейся на их балансе. О том, как купить недвижимость в Испании и не пожалеть, вы можете прочитать здесь.
На сегодняшний день испанские банки можно назвать самыми крупными собственниками недвижимости: кризис и высокий процент невозврата ипотечных кредитов привели к тому, что на балансы банков поступили десятки тысяч объектов – от студий до вилл и от парковочных мест до крупных коммерческих помещений.
Банковская недвижимость имеет ряд преимуществ:
Резиденты Испании при покупке новой недвижимости или объекта на вторичном рынке могут рассчитывать на ипотечный кредит, покрывающий 60-80% от цены сделки (без учета налогов и расходов. Прочитать о них вы можете в нашей статье «Налоги на недвижимость в Испании»).
При покупке банковской недвижимости финансирование может достигать 100%.
Конечно, такое возможно не в любом банке и не с любым объектом. Кроме того, банк, принимая решение, будет учитывать множество факторов: кредитную историю заемщика, состав его семьи, уровень дохода, трудовую историю и т.п.
Нерезиденты Испании могут рассчитывать на кредит в размере 50-60% в первом случае и 40-50% во втором. Чем выше будет личный взнос заемщика, тем охотнее испанский банк пойдет навстречу и согласится оформить ипотеку.
При покупке недорогих объектов (студий, апартаментов) и внесении значительной суммы из собственных средств, альтернативой ипотечному кредиту может выступить простой потребительский, не требующий нотариального оформления и регистрации в Реестре собственности, а также некоторых дополнительных формальностей (независимой оценки объекта недвижимости – tasación, оформления страховки в пользу банка и прочее).
Основным требованием испанских банков к заемщику выступает экономическая стабильность. Резиденты Испании подтверждают ее, представляя трудовые договоры и справки о зарплате (в случае наемных работников) или выписки из банка и декларации (в случае индивидуальных предпринимателей). Как правило, банки требуют представить документы за последние шесть месяцев.
Нерезиденты Испании в качестве подтверждающих документов могут представить декларации о доходах (2-НДФЛ и 3-НДФЛ), справки с работы, банковские справки с указанием существующих счетов и депозитов, документы о праве собственности, сертификаты частных инвестиционных фондов, учредительные документы (в случае получения дивидендов) и т.п.
В любом случае, независимо от статуса заемщика, квота по ипотеке в Испании ни в коем случае не должна превышать 30% дохода. Если по предварительным расчетам ежемесячная квота по ипотеке составит 400 евро в месяц, то финансовые документы должны подтверждать, как минимум, получение 1.333 евро в месяц в качестве нетто-дохода.
Коммерческие испанские банки предлагают своим клиентам ипотеку на недвижимость в Испании на базе трех разных ставок:
Плавающая и комбинированная ставки обычно бывают привязаны к крупным индикаторам и индексам: Euribor, Libor и проч.
Падение индексов влечет за собой уменьшение квоты по ипотеке, рост – наоборот, увеличение. Пересмотр ставок производится один-два раза в год.
Ипотека с фиксированной процентной ставкой всегда обходится дороже: разница между фиксированной и плавающей ставками составляет несколько пунктов. Это плата за независимость от колебаний финансовых индексов.
Ипотечные квоты замораживаются на весь период действия фиксированной ставки, следовательно, никакие изменения в экономике не коснутся заемщика.
Комбинированная ставка предполагает, что на определенный период времени (например, на первые 10 лет) вводится фиксированная ставка, а в дальнейшем применяется плавающая.
Выбор процентной ставки при покупке недвижимости в Испании в ипотеку – дело добровольное. Чтобы оценить преимущества той или иной ставки, необходимо воспользоваться ипотечным калькулятором, который есть на сайте каждого банка. Введя общую сумму кредита, срок погашения, тип и размер ставки, можно рассчитать как ежемесячную квоту, так и общую сумму процентов, которую придется заплатить банку.
В конце 2018 года Правительство Испании утвердило закон, вносящий существенные изменения в сферу ипотечного кредитования. Закон обеспечивает дополнительную защиту заемщика и делает процесс оформления кредита максимально прозрачным.
Основное нововведение коснулось налога на документированные юридические акты – Actos Jurídicos Documentados (AJD), который уплачивается при нотариальном оформлении ипотечного договора. После вступления в силу закона обязанность по уплате указанного налога возлагается на банк, выдающий ипотеку на недвижимость в Испании. Ставки налога регулируются на уровне автономий и составляют от 0,5 до 1,5%.
Также официально был закреплен размер штрафных процентов за досрочное погашение кредита – частичное или полное. Если ипотека была оформлена с плавающей процентной ставкой, то штрафной процент за досрочное погашение составит 0,25% в первые три года с момента подписания договора и 0,15% в последующие годы.
Для ипотек с фиксированной процентной ставкой штрафной процент составит 2% в первые десять лет и 1,5% в последующие годы.
Что касается модификации ипотеки и перевода кредита с плавающей процентной ставки на фиксированную, то процедура теперь значительно упростилась. Клиент понесет расходы лишь в первые три года срока действия ипотеки на недвижимость в Испании. Единовременная выплата за модификацию условий составит 0,15% от уже погашенной суммы долга. Начиная с четвертого года, модификация условий должна производиться бесплатно.
Вопрос начисления комиссии за открытие ипотеки остается в ведении банка. Однако в законе оговаривается, что комиссия должна носить единовременный характер и включать в себя все расходы, связанные с открытием кредита.
Еще одно интересное нововведение касается процедуры нотариального оформления ипотечного договора. Если раньше заемщик получал черновик договора непосредственно перед подписанием документов в нотариальной конторе, то сейчас закон обязывает провести предварительную проверку. В срок от одного до десяти дней до назначенной даты подписания клиент должен представить черновик договора нотариусу для проверки его на предмет законности.
Процедура, предшествующая подписанию итогового варианта договора, бесплатна для заемщика. Без предварительной проверки окончательный вариант ипотечного договора не может быть подписан.
Урегулирована процедура инициирования эмбарго со стороны банка. Чтобы максимально обезопасить заемщика и пресечь самоуправство банков, установлены следующие сроки для начала процедуры отчуждения имущества: в первой половине срока действия ипотечного кредита – при задержке выплат на 12 месяцев или при превышении суммы долга 3% от суммы кредита; во второй половине срока действия ипотечного кредита – при задержке выплат на 15 месяцев или при превышении суммы долга 7% от суммы кредита.
Как только у банка возникнут основания для начала процедуры, заемщику будет представлен еще один месяц на добровольное урегулирование ситуации. Размер пени по просроченным платежам будет рассчитываться как процентная ставка по кредиту, увеличенная на три пункта.
Новый закон запрещает банкам включать в договор скрытые дискриминирующие условия и четко устанавливает, какая сторона какие расходы оплачивает: заемщик – расходы, связанные с оценкой объекта и определением его рыночной стоимости; банк – расходы за оформление ипотечного договора и регистрации его в Реестре собственности.
Что касается сопутствующих финансовых продуктов (страхование жизни, страхование жилья, частные пенсионные планы и т.д.), то банкам отныне запрещено навязывать их клиенту. Заемщик имеет полную свободу действий в выборе наиболее выгодного предложения на рынке.
Задать вопрос о покупке недвижимости в Испании в ипотеку вы можете специалистам агентства недвижимости “Estate Barcelona”. В нашей компании вы можете получить наибольшую полную информацию по ипотечному кредитованию, а также подбор недвижимости с учетом ваших критериев.