Рынок недвижимости в Барселоне: тенденции пост-ковид

Вопреки многим пессимистичным прогнозам, финансово-экономический кризис, вызванный пандемией Covid-19 и затронувший практически все сферы жизнедеятельности, не слишком сильно повлиял на состояние рынка испанской недвижимости. Более того - его восстановление оказалось на удивление быстрым, наглядным подтверждением чему является рынок недвижимости Барселоны.

Покупка жилья в Барселоне

Темпы восстановления этого сектора экономики - как в целом по Испании, так и в Каталонии и Барселоне в частности - дают повод говорить о новом буме на рынке недвижимости, которого не наблюдалось с начала 2008 года. Число сделок купли-продажи жилья не только вернулось на "допандемийный" уровень, но и превзошло к июню показатели двухлетней давности.

При этом имел место и рост цен на жилье в Барселоне, который во втором квартале 2021 года составил 2,9%, тогда как в целом по Каталонии он был зафиксирован на отметке 2,6%, а на общенациональном уровне - 2%. По состоянию на сентябрь один квадратный метр жилой недвижимости в Барселоне стоил 3925 евро, и в этом плане среди столиц всех автономных сообществ она уступала лишь Сан-Себастьяну (4978).

Основную массу покупателей апартаментов и домов в каталонской столице составили обеспеченные жители страны, на благосостоянии которых не сказались ограничения, введенные в связи с пандемией Covid-19. И если в конце 2020 года многие из них искали просторные объекты, расположенные в "зеленых" зонах с развитой инфраструктурой на удалении от центра города, то сейчас повышенный спрос постепенно начинает сходить на нет.

Это объясняется тем, что раньше у ряда потенциальных инвесторов сложилось впечатление о том, что работа в удаленном режиме станет неотъемлемой частью их жизни, а карантин будет объявляться и в дальнейшем, но с течением времени оказалось, что вероятность такого сценария невелика. Однако не так уж и мало покупателей располагают достаточными средствами для того, чтобы обзавестись "запасным жильем", не меняя постоянного места жительства.

Основным направлением инвестиций в недвижимость Барселоны продолжает оставаться район Эшампле, где цены выросли на 0,3%, а репутация наиболее перспективного закрепилась за Сан-Марти (+2,7%). Иностранцы с высокой покупательской способностью, переезжающие сюда на работу, отдают предпочтение таким местам как Диагональ Мар или Ла Вила Олимпика, тогда как местные "сливки общества" покупают виллы и апартаменты класса люкс в Сарриа и Педральбес. Испанская молодежь, решившая отделиться от родителей, выбирает Сантс (+0,3%) или Сан-Андреу (-0,5%), а граждане других государств, рассматривающие Барселону как место для проведения отпусков, пока представляют собой незначительную долю покупателей, чтобы выявить какую-либо закономерность.

Стоимость продажи 1 кв.м. жилой недвижимости в районах Барселоны по версии портала Idealista (сентябрь-2021 и исторический максимум)

Аренда апартаментов в Барселоне

Во время пандемии Covid-19 имел место избыток предложений по аренде жилья в Барселоне, что привело к достаточно ощутимому снижению цен, которое продолжается и по сей день. Несмотря на то, что в конце лета активность на рынке аренды традиционно росла, в августе 2021 года аренда в Барселоне подешевела на 6,6% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года - в 2 раза больше, чем в среднем по стране, хотя и меньше, чем в Мадриде (-8,2%). Такая тенденция прослеживалась и раньше, однако пандемия и карантинные ограничения сделали ее более выраженной.

По районам города было отмечено следующее снижение цен на аренду объектов жилой недвижимости: Сан-Андреу (-10,3%), Сарриа-Сан-Жерваси (-8,5%), Сантс (-7,3%), Эшампле (-6,2%), Сан-Марти (-2,3%).

Произошедшие изменения сказались и на рентабельности приобретения жилья в Барселоне с целью его последующей сдачи в аренду. Если в целом по Испании она находится на отметке 7% до вычета налогов, то в Барселоне это значение составляет 3,9%. Наибольший доход приносят объекты, расположенные в районах Орта-Гинардо (4,4%), Сантс-Монжуик (4,2%), Ноу Баррис и Сан-Марти (по 4,1%), где в основном проживают представители рабочих специальностей и части среднего класса. Тем не менее, ожидается, что в обозримом будущем рентабельность возрастет и в других районах, когда произойдет полное возвращение к прежнему образу жизни - например, студенты займут свои места в аудиториях, и репатриируются трудовые мигранты, покинувшие Испанию в предыдущие годы.

Стоимость аренды 1 кв.м. жилой недвижимости в районах Барселоны по версии портала Idealista (сентябрь-2021 и исторический максимум)

Варианты ипотечного кредитования

Первая половина 2021 года была отмечена возросшей конкуренцией между финансово-кредитными организациями, стремившимися предложить более выгодные условия ипотеки. По данным Национального института статистики (INE), к концу первого квартала средняя ставка годовых по ипотечным кредитам была равна 2,28%, что является абсолютным рекордом последнего десятилетия.

К тому же еще никогда ранее испанские банки не были столь лояльны к гражданам и резидентам страны, предлагая профинансировать до 80% стоимости жилья (а в отдельных случаях - до 95%). Наиболее часто встречающиеся требования к клиентам: ежемесячный доход в размере 600-4000 евро, поступающий на счет в этом банке, приобретение собственного банковского продукта (страхование жизни и жилья), а также определенное число покупок в год, совершаемое посредством выданной кредитной карты.

Самые низкие фиксированные ставки по ипотеке на срок от 15 до 30 лет установили MyInvestor (1,28-1,68%), Coinc (1,5-1,63%), Openbank (1,5-1,69%) и Targobank (1,58-1,85%), причем во всех случаях комиссия за открытие кредита отсутствует как таковая. В случае ипотечных кредитов с плавающей ставкой наиболее выгодные условия предлагают MyInvestor, Evo Banco, Targobank, Kutxabank и ING. Очевидно, что в последнее время инициативу перехватили так называемые онлайн-банки, имеющие минимум физических офисов и оперирующие через интернет и мобильные приложения.

Процесс получения ипотеки ускоряют и облегчают многочисленные платформы (Trioteca, Helloteca, Finteca, iAhorro, Rastreator, Idealista), располагающие собственными базами данных. Клиенту достаточно ввести свою персональную информацию (зарплата, стаж, семейное положение и т.д.) и желаемые параметры кредита, после чего он получит несколько вариантов на выбор от банков, которые взаимодействуют с этими платформами.

Налоги при операциях с жилой недвижимостью

Все операции с недвижимостью предусматривают уплату тех или иных налогов, размер которых зависит от ряда обстоятельств. При продаже жилья продавец обязан уплатить налог на увеличение стоимости объекта (фактически - полученную прибыль), если таковое имело место:

- менее 6000 евро - 19%;

- 6001-50000 евро - 21%;

- 50000-200000 евро - 23%;

- более 200000 евро - 26%.

Освобождаются от уплаты этого налога лица в возрасте старше 65 лет, а также имеющие среднюю или тяжелую степень инвалидности. Исключение делается и для тех, кто в течение двух следующих лет потратил вырученные средства на приобретение или ремонт жилья, которое должно быть постоянным местом проживания. То же самое справедливо и по отношению к аналогичным действиям, имевшим место за два года до продажи объекта.

Второй налог, который взимается с продавца, - муниципальный налог на повышение стоимости земель населенных пунктов, используемых под застройку (IIVTNU), который представляет собой переоценку недвижимости с момента последнего приобретения и до продажи. Его размер определяют власти каждого населенного пункта на основе кадастровой стоимости объекта, срока его нахождения в собственности и ряда других факторов.

В свою очередь, покупатель оплачивает налог на добавленную стоимость (IVA) в размере 10% для новостроек или налог на передачу права собственности (ITP) в размере 6-10% в случае объектов вторичного рынка. После вступления в право владения к нему переходят обязанности по уплате ежегодного муниципального налога на недвижимость (IBI), вывоз мусора и прочих сборов, установленных местным законодательством.