Жилая недвижимость в Испании: тенденции 2022 года

Воздействие пандемии Covid-19 на рынок испанской недвижимости оказалось не таким существенным и продолжительным, как предполагалось изначально, и на протяжении почти всего 2021 года он демонстрировал признаки восстановления. Если в ход не вмешаются какие-либо форс-мажорные обстоятельства, то наметившиеся положительные тенденции сохранятся и в наступающем году.

Объемы продаж жилья в Испании в 2021 году

По официальным данным Национального института статистики (INE), относящимся к началу ноября 2021 года, к тому времени в масштабах всей Испании было продано 516 842 объекта жилой недвижимости. Это стало самым большим показателем со второго квартала 2008 года, когда в стране уже начался предыдущий финансово-экономический кризис, растянувшийся почти на целое десятилетие. Максимальный же объем продаж в "кризисный период" был зафиксирован в 2018 году (586 397), и судя по наметившейся динамике, по итогам текущего года он достигнет максимума за последние 14 лет.

К минувшему ноябрю рост продаж жилья в Испании наблюдался восемь месяцев подряд. По-прежнему подавляющее большинство покупателей (86,3%) отдавали предпочтение апартаментам и домам, расположенным в городской черте, но их требования заметно изменились. Так, они должны были обладать просторными помещениями/террасой/земельным участком и находиться в районах с развитой инфраструктурой, но на удалении от центра и массовых скоплений людей (от 76% до 97% запросов подобного рода в зависимости от местоположения).

Наибольшей популярностью в 2021 году пользовались объекты жилой недвижимости, расположенные в Андалусии, Валенсийском сообществе, Каталонии и автономном сообществе Мадрид. Если первые две автономии привлекали в основном покупателей, решивших обзавестись "вторым домом" или "отпускным жильем", то в двух других случаях определяющее значение имели широкие возможности для обучения детей, проведения досуга, трудоустройства или открытия собственного бизнеса. Не случайно лучшим городом Испании для стартапов и инвестиций в целом считается Барселона, за которой наряду с Мадридом, Валенсией и Сарагосой закрепилась репутация ещё и одного из лидеров по так называемому "индексу здоровья".

Резкий рост числа сделок купли-продажи жилья в 2021 году объясняется целым рядом факторов. К основным из них можно отнести увеличение накоплений у населения, доступность ипотечного кредитования, переход многих компаний на удаленный режим работы и желание обзавестись жильем, более подходящим для постоянного пребывания на случай очередного "карантина".

Динамика цен на жилую недвижимость в Испании в 2021 году

По данным портала Idealista, средняя стоимость 1 кв.м. жилой недвижимости в Испании в ноябре 2021 года достигла 1831 евро, что на 0,3% больше, чем в предыдущем месяце, и на 3,5% - по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. При этом непрерывный рост стоимости жилья наблюдается с марта 2021 года, когда данный показатель был равен 1784 евро.

За год сильнее всего апартаменты и дома подорожали в Андалусии (8%), Валенсийском сообществе (5,6%), на Балеарских и Канарских островах (6,9% и 5,4% соответственно), и только в Сеуте, испанском анклаве на территории Марокко, было зафиксировано их резкое падение - сразу на 15,3%. Это было вызвано не столько географическим местоположением, сколько массовым прорывом на территорию этого города нелегальных иммигрантов из стран Северной Африки.

Цены росли на все виды жилой недвижимости, включая элитную - в основном в Мадриде и Барселоне. В некоторых районах цены на дома и апартаменты класса "люкс" достигли 12 тысяч евро за один квадратный метр. В Мадриде интерес со стороны крупных инвесторов, чье состояние превышает 25 млн евро, вызывает Саламанка и Хустисия-Альмагро, а в каталонской столице большинство элитных объектов сосредоточено в Педральбес и Эшампле.

<h3>Стоимость 1 кв.м. жилья в испанских автономиях и провинциях, пользующихся повышенной популярностью у инвесторов, по состоянию на конец 2021 года и ее исторический максимум (в евро)

• Мадрид (автономия)              2926  2954 (июль 2021)

• Мадрид (город)                         3673  3822 (июль 2019)

• Каталония                                  2310  2573 (июнь 2007)

• Барселона (провинция)         2688  2796 (июнь 2007)       

• Барселона (город)                    3918  4279 (сентябрь 2018)

• Жирона (провинция)               2102  2358 (июнь 2007)

• Таррагона (провинция)          1393  1944 (сентябрь 2007)

• Валенсийское сообщество   1483  1839 (январь 2006)

• Валенсия (провинция)            1235  1886 (октябрь 2006)

• Валенсия (город)                      1828  2387 (февраль 2008)

• Аликанте (провинция)            1684  1975 (февраль 2006)

• Андалусия                                  1774  1924 (июль 2006)

• Малага (провинция)                2453  2453 (ноябрь 2021)

• Балеарские о-ва                       3319  3319 (ноябрь 2021)

• Канарские о-ва                         1947  1947 (ноябрь 2021)

Иностранные инвесторы на рынке испанской жилой недвижимости в 2021 году

Доля иностранных инвесторов среди покупателей жилья в Испании всегда была традиционно высокой, однако в связи с закрытием границ и введением других ограничений, вызванных пандемией Covid-19, она снизилась до отметки 11,3%. Тем не менее, с улучшением санитарно-эпидемиологической обстановки граждане других государств вновь стали активно интересоваться испанской жилой недвижимостью.

Преимущественно это были представители наиболее обеспеченных слоев населения и среднего класса. Средняя стоимость приобретенного ими жилья составила 1863 евро, однако следует принимать во внимание, что в роли основных покупателей в период пандемии выступали не подданные Великобритании, как это было до 2020 года, а марокканцы и румыны, обладающие статусом резидента Испании. Самые же дорогие объекты (от 2676 до 2768 евро/1 кв.м.), в основном расположенные на Балеарских островах, в автономном сообществе Мадрид и Андалусии, приобретали граждане Швеции, Дании и Германии.

Среди тех иностранных граждан, что не являются резидентами Испании, больше всего домов и апартаментов в Испании в 2021 году покупали французы, немцы и британцы. Как правило, первые останавливали свой выбор на Каталонии, Арагоне, Стране Басков и Наварре, вторые выбирали Канарские и Балеарские острова, а третьи - Андалусию и Мурсию.

Ожидается, что в 2022 году спрос иностранных инвесторов на жилую недвижимость в Испании вернется на прежний уровень, о чем свидетельствует резкий рост соответствующих поисковых запросов на профильных интернет-платформах (Idealista, Fotocasa и т.д.). Этому также должен поспособствовать ожидаемый ввод в действие поправки в действующем законодательстве относительно предоставления ВНЖ в Испании. Теперь рассчитывать на него смогут так называемые "цифровые кочевники" - сотрудники иностранных компаний, работающие в удалённом режиме, немалая часть из которых скорее всего сделает свой выбор в пользу курортных городов на средиземноморских побережьях страны: Коста-Брава, Коста-дель-Маресме, Коста-Дорада, Коста-Бланка и Коста-дель-Соль.

Перспективы испанского рынка жилой недвижимости в 2022 году

Эксперты большинства крупных риелторских агентств, работающих на испанском рынке жилой недвижимости, смотрят в 2022 год с оптимизмом и рассчитывают на возвращение на "допандемийный" уровень (по данным опроса компании Advancing таковых насчитывается 77%). И, исходя из текущей ситуации, для оптимистичных прогнозов есть немало достаточно веских оснований.

В первую очередь это касается роста числа сделок купли-продажи, которое должно превысить 550 тысяч. Не в последнюю очередь на это может повлиять умеренный рост цен на жилье в Испании (в среднем - не более 5% в годовом исчислении), благодаря чему они останутся одними из самых доступных во всем Евросоюзе. 

Улучшение санитарно-эпидемиологической обстановки и открытие границ (ожидается, что с признанием в ЕС вакцины "Спутник-V" они откроются и для потенциальных покупателей из России) также должны положительно сказаться на восстановлении рынка. С другой стороны, во время пандемии достаточно широкое распространение получила дистанционная покупка жилья в Испании, и развитие современных цифровых технологий поможет усовершенствовать этот опыт. По опыту компании Estate Barcelona можем смело утверждать, что такие сделки проходят легко, безопасно и максимально комфортно для обеих сторон, благодаря работе высококвалифицированных специалистов нашей компании.  

Для компании Estate Barcelona уходящий 2021 год также стал успешным, ведь мы научились эффективно реагировать на все изменения и принимать верные решения в самых неожиданных ситуациях, а также наладили эффективную работу по дистанционным сделкам и оформлению ВНЖ. Надеемся, что 2022 год принесет нам только хорошие новости, откроет границы между всеми странами, и мы сможем работать не только в режиме «онлайн», но и лично, встречаясь с клиентами из разных уголков нашей планеты!