Получение пассивного дохода через покупку недвижимости в Испании

Поделитесь статьей

Наиболее распространенной формой получения пассивного дохода является сдача недвижимости в аренду, что позволяет не зависеть от работодателя и многих других факторов. В свою очередь, недвижимость "в зоне евро" сводит к минимуму зависимость от роста инфляции и колебаний курсов валют, а в ряде стран пользуется повышенным спросом даже во времена пандемии Covid-19.

В число таких стран входит Испания, которая пользуется повышенной популярностью у жителей ЕС не только в качестве "дачи у моря" или "запасного аэродрома", но и как основное место для постоянного проживания. Вопреки многим прогнозам и предположениям пандемия Covid-19 не обрушила рынок испанской недвижимости. Наоборот, после непродолжительного спада (март-июль 2020 года), вызванного прежде всего "антиковидными" ограничениями, спрос на жилье в Испании начал расти и продолжает оставаться стабильно высоким и по сей день.

Этому в определенной степени поспособствовали два непредвиденных обстоятельства. Во-первых, многие компании перевели значительную часть своих сотрудников на удаленный режим работы. То есть, "привязка к месту", которая была едва ли не самым главным барьером на пути к переезду, уже отсутствовала как таковая.

Во-вторых, испанское правительство решило последовать примеру других европейских - и не только - стран и открыло двери для "цифровых кочевников". Все условия предоставления им ВНЖ в Испании пока еще неизвестны (главное - иметь на руках контракт с иностранной компанией и документальное подтверждение ежемесячного дохода), законопроект также не принят, однако это должно произойти в течение следующего года. Таким образом Испания, которая и ранее привлекала "экспатов" из Великобритании, Германии, Голландии, Франции, скандинавских стран и государств постсоветского пространства благоприятным климатом, низкими ценами на основные товары-услуги и качественным медицинским обслуживанием, стала еще доступнее.

Тем не менее, данное утверждение справедливо по отношению далеко не ко всем автономным сообществам Испании. Исходя из последних тенденций, самым непосредственным образом связанных с пандемией Covid-19, как иностранцы, так и жители Испании останавливают свой выбор на тех объектах, что расположены на достаточном удалении от центра, но в то же время имеют всю необходимую инфраструктуру в шаговой доступности. Не случайно во многих испанских мегаполисах (прежде всего, в Барселоне и Валенсии) уже начали воплощать в жизнь концепцию "города будущего", когда все товары и услуги можно будет приобрести по сути дела не отходя от дома.

Согласно последним регистрационным данным испанских нотариусов, оформляющих сделки купли-продажи недвижимости, в октябре 2021 года иностранные инвесторы-резиденты Испании отдавали предпочтение Валенсийскому сообществу (11 600 сделок), Андалусии (9200) и Каталонии (7830). Что касается иностранцев, не обладающих этим статусом, то большинство из них останавливали свой выбор на Каталонии, Андалусии, Стране Басков, Канарских и Балеарских островах.

Именно на Балеарах был зафиксирован наибольший рост цен с октября 2019 года, причем в случае элитной недвижимости он достигал отметки 41% (Пальма-де-Майорка).

В целом по стране рост цен на жилую недвижимость наблюдается с июля 2020 года - то есть, с того момента, когда были сняты "карантинные ограничения" (прежде всего, на свободу перемещения). Начиная с этого момента стоимость одного квадратного метра жилья в Испании выросла на 3,7%, в Андалусии - на 8%, на Балеарах - на 6,6%, и по прогнозам многих экспертов эта тенденция сохранится и в 2022 году.

Стоимость аренды в Испании

В свою очередь, стоимость аренды достигла своего максимума в октябре прошлого года - 11,5 евро/м2, и с тех пор снизилась до 10,5 евро. Однако отрицательная динамика наблюдалась далеко не во всех автономиях и провинциях внутри автономий. Например, в Каталонии снижение цен за прошедший год имело место в Барселоне (-6,6%), тогда как в Лериде и Жироне они показали заметный рост - на 7,4% и 14,9% соответственно.

Дороже всего сдать жилье в Испании в октябре 2021 года можно было в автономном сообществе Мадрид - 15,4 евро/м2, Каталонии (15,2) и на Балеарских островах (14), хотя всегда следует принимать в расчет законодательства того или иного автономного сообщества. На тех же Балеарах действуют временные ограничения на сдачу апартаментов в туристическую аренду под тем предлогом, что это приводит к росту цен, которые становятся недоступными для испанцев; в Валенсийском сообществе запретили сдавать комнаты по отдельности, а мэрия Барселоны уже не первый год ведет борьбу с такими интернет-платформами как Airbnb и Booking.

Доходность от сдачи в аренду жилья в Испании также во многом зависит от его местоположения и варьируется в пределах 5-7% в год. Даже сейчас, когда в Испанию не могут приехать "рядовые" туристы из некоторых стран, включая Россию, дома и квартиры в курортных городах на средиземноморском побережье пользуются стабильным спросом. То же самое относится и к ближайшим пригородам мегаполисов, откуда местные жители ездят на работу. В случае Мадрида это Хетафе, Леганес и Мостолес, а для Барселоны - Л´Оспиталет, Бадалона и Сан-Кугат.

Специалисты агентства Estate Barcelona подберут для вас лучшие объекты в этих зонах, которые идеально подходят для сдачи в аренду и получения дохода.

Сдача в аренду коммерческой недвижимости в Испании

Если в случае жилой недвижимости основные риски сводятся к очень большим сложностям, сопровождающим процесс выселения недобросовестного арендатора, то для объектов коммерческой недвижимости все проходит значительно проще и быстрее. Достаточно одного месяца неуплаты, и можно приглашать следующего клиента, а на крайний случай действует специальная страховка, компенсирующая возможные потери.

С подбором арендаторов проблем также не возникает, поскольку большинство коммерческих помещений продолжало сдаваться, даже несмотря на пандемию. Она практически никак не сказалась на складах, продуктовых магазинах, аптеках, которые работали в обычном режиме во время самого строгого карантина и вряд ли что-то нарушит их работу в дальнейшем. Исключения составили объекты в местах, где вся инфраструктура была ориентирована на туристов - например, в Барселоне это Готический квартал.

Рентабельность коммерческой недвижимости в Испании является достаточно высокой - 4-6%, что является хорошим показателем. Наибольшую рентабельность в течение 2021 года продемонстрировали офисы, за которыми следуют торговые помещения и гаражи. Однако при этом следует принимать во внимание следующие немаловажные обстоятельства.

Но при правильном подходе доходность объекта можно повысить до 10% при помощи финансовых инструментов, таких как ипотечное кредитование и налоговая оптимизация. Мы накопили за долгие годы большой опыт и экспертный багаж знаний, которым с удовольствием делимся с нашими клиентами.

В связи с действующими ограничениями - прежде всего, лимитом на заполняемость и так называемой "социальной дистанцией", более привлекательными выглядят просторные помещения. Желательно, чтобы при необходимости их можно было переоборудовать - так, например, стали поступать владельцы отелей и хостелов, перепрофилировавшие их в доходные дома с предоставлением ряда стандартных услуг или осуществившие в них ремонт с целью расширения площадей. Наконец, рынок коммерческой недвижимости в Испании выглядит весьма неоднородным. Так, по данным портала Idealista, по части рентабельности офисов максимальный доход в 2021 году получали в Севилье (14,1%), а минимальное значение (5,8%) он имел в Ла-Корунье.

"Стрит-ритейл" в Барселоне

В Барселоне в 2021 году большое распространение получило такое направление как "стрит-ритейл" (от английского термина - "уличная торговля"), что подразумевает под собой торговые точки, расположенные не в торговых центрах или в торгово-развлекательных комплексах, а на первых этажах жилых зданий, с отдельным входом.

Самыми известными торговыми улицами Барселоны считаются Passeig de Gràcia, Portal de l'Angel, La Diagonal, Carrer de Pelai, Las Ramblas, La Rambla de Catalunya. Конечно же, объекты на них являются самыми дорогостоящими для покупки или аренды, да и найти подходящий вариант здесь чаще всего очень непросто, так как эти улицы буквально "оккупировали" ритейлеры от "мала до велика": начиная от всемирно известных люксовых и масс-маркет брендов и заканчивая магазинчиками местных мастеров кустарного производства.

Но, как говорится, "не туризмом единым", и помимо торговых точек в наиболее проходных туристических местах каталонская столица может предложить множество вариантов отличных локаций для "стрит-ритейла" в разных районах. И среди этих вариантов можно найти оптимальные предложения как помещений для продуктовых точек и аптек в жилых районах, так и магазинов и офисов компаний, оказывающих услуги населению, там, где сосредоточены бизнес-центры.

Специалисты по инвестиционной недвижимости команды Estate Barcelona помогут сделать правильный выбор и получать существенный пассивный доход от недвижимости в Испании без временных потерь.