Как проходит процесс покупки недвижимости в Испании в 2026 году

Время чтения: ~3 минуты

Испания остается одним из самых привлекательных рынков недвижимости в Европе. По прогнозам CBRE, в 2026 году экономика страны продолжит расти темпами выше среднего по еврозоне, а дефицит жилья, превышающий 700 000 объектов, продолжит поддерживать спрос и стоимость недвижимости. Именно поэтому все больше иностранных покупателей рассматривают Испанию не только как место для жизни, но и как инструмент долгосрочного сохранения капитала.

При этом сама процедура покупки недвижимости остается прозрачной и хорошо регулируемой. Если сопровождением сделки занимается опытная команда, большинство этапов можно пройти дистанционно.

Шаг 1. Определите цель покупки

Первый вопрос, который стоит решить до начала поиска объекта, – зачем приобретается недвижимость.

Наиболее распространенные цели:

• переезд и постоянное проживание;
• инвестиции с целью получения арендного пассивного дохода;
• приобретение коммерческой недвижимости для сохранения и увеличения капитала;
• покупка второй резиденции у моря.

От инвестиционной стратегии зависит выбор региона, типа недвижимости и бюджета.

Шаг 2. Подберите объект

После определения бюджета начинается поиск недвижимости.

Важно учитывать не только стоимость, но и:

• ликвидность объекта;
• перспективы роста района;
• состояние здания;
• юридическую чистоту;
• надежность арендатора (solvencia);
• возможную доходность, если речь идет об инвестициях.

В Estate Barcelona подбор всегда начинается с анализа задач клиента, а не с просмотра случайных объектов из каталога.

Шаг 3. Проведите юридическую проверку объекта

Перед подписанием документов обязательно проводится Due Diligence.

Проверяется:

• право собственности;
• наличие ипотек и обременений;
• лицензии (для коммерческой недвижимости);
• задолженности перед сообществом собственников;
• задолженности по коммунальным услугам и по налогу на владение;
• градостроительная документация;
• соответствие объекта данным Реестра недвижимости.

Также важно получить сертификат ITE (Inspecció tècnica dels edificis)  – это документ, подтверждающий, что здание успешно прошло проверку.

Именно этот этап позволяет избежать большинства рисков после покупки. Далее проводятся торги, согласование условий и сроков.

Шаг 4. Подписание договора задатка (Contrato de Arras)

После согласования условий подписывается предварительный договор и вносится задаток, который обычно составляет около 10% стоимости объекта.

С этого момента недвижимость снимается с продажи, а стороны фиксируют сроки и условия будущей сделки.

Шаг 5. Получите налоговый номер (NIE/NIF)

Для покупки недвижимости иностранцу необходимо оформить Número de Identidad de Extranjero (NIE) – налоговый идентификатор иностранного гражданина.

Без него невозможно оформить сделку, зарегистрировать право собственности, открыть банковский счет и оплачивать налоги.

Во многих случаях оформление NIE возможно по доверенности без личного присутствия покупателя.

Шаг 6. Откройте банковский счет

Испанский счет потребуется для расчетов по сделке и дальнейшей оплаты коммунальных услуг, налогов и содержания недвижимости.

Если средства находятся за пределами Испании, важно заранее продумать схему международного перевода и подготовить документы, подтверждающие происхождение капитала. В последние годы требования банковского комплаенса значительно усилились.

Шаг 7. Подписание сделки у нотариуса

 Финальный этап – подписание нотариального акта купли-продажи (Escritura Pública). 

После полной оплаты покупатель получает ключи, а информация о новом владельце регистрируется в Реестре собственности.

При необходимости покупка может быть полностью оформлена по доверенности без приезда в Испанию.

Какие расходы необходимо учитывать

Помимо стоимости недвижимости, покупателю следует предусмотреть дополнительные расходы.

Для вторичного жилья они обычно составляют 10–13% от стоимости объекта и включают налог на передачу собственности (ITP), а также дополнительные расходы на нотариальные услуги, регистрация, переводы и юридическое сопровождение.

При покупке новостройки вместо ITP оплачивается 10% НДС (IVA) и гербовый сбор (AJD), размер которого зависит от автономного сообщества.

Можно ли оформить ипотеку иностранцу?

Да. Испанские банки продолжают кредитовать иностранных покупателей.

Как правило:

• резиденты Испании могут рассчитывать на финансирование от 80% стоимости объекта (первоначальный взнос — от 20%);
• нерезиденты — обычно до 50–70%, в зависимости от банка, валюты дохода и финансового профиля заемщика.

Ключевое значение имеют подтвержденный официальный доход, его стабильность и валюта, в которой он выплачивается.

Как помогает Estate Barcelona

Покупка недвижимости – это гораздо больше, чем выбор квартиры, дома или помещения. Это организация всего процесса: от проверки объекта до регистрации права собственности.

Estate Barcelona более 20 лет сопровождает сделки с жилой и коммерческой недвижимостью по всей Испании. Мы помогаем собрать и оформить документы, организовать международные расчеты, подобрать банк для ипотечного финансирования, провести полную юридическую проверку объекта и сопровождаем клиента до получения ключей.

Даже если вы находитесь за пределами Испании, большая часть процедуры может быть организована дистанционно. Такой подход позволяет сделать покупку недвижимости безопасной, прозрачной и максимально комфортной для иностранного инвестора.