El «punto de equilibrio» en la inversión en locales comerciales en España

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En el entorno profesional de inversión se utiliza cada vez con más frecuencia la expresión «punto de equilibrio» al hablar de inmobiliaria comercial en Barcelona y otras grandes ciudades de España.

No se trata de un término económico oficial, sino de una definición profesional que describe una situación de mercado en la que el precio del activo, su rentabilidad y el nivel de riesgo se encuentran en una relación equilibrada.

Veamos dónde se sitúa hoy realmente ese equilibrio.

Qué significa el «punto de equilibrio» en la inmobiliaria comercial

En la práctica inversora española, el «punto de equilibrio» hace referencia a una situación en la que coinciden varios factores clave:

• El precio del activo no está sobrecalentado por el mercado.
• La rentabilidad es superior a la media de las ubicaciones prime.
• Existe un arrendatario solvente con contrato a largo plazo.
• La ubicación urbana es consolidada y de calidad.
• El nivel de riesgo es gestionable.

Es importante entender que no se trata de la máxima rentabilidad ni del mínimo riesgo. Es un punto intermedio razonable, donde el capital trabaja de forma eficiente y previsible.

Ubicaciones prime en Barcelona: la realidad de las rentabilidades

Los datos actuales de la denominada «milla de oro» de Barcelona —es decir, las calles comerciales más exclusivas y de mayor valor del centro de la ciudad— reflejan la siguiente situación:

• Nivel de disponibilidad: alrededor del 4%.
• Prime yield: en torno al 4–4,25%.
• Históricamente, la rentabilidad en estas zonas se ha situado entre el 3–4%.

Entre las calles consideradas prime destacan:

• Passeig de Gràcia
• Portal de l’Àngel
• Rambla de Catalunya
• Avinguda Diagonal
• La Rambla
• Portaferrissa
• Pelai
• Plaça de Catalunya

Estas ubicaciones representan el estándar de liquidez y estabilidad, pero no de máxima rentabilidad.

Por ello, es fundamental interpretar correctamente el mercado: si el segmento prime ofrece un 3–4%, una rentabilidad del 5–6% en una buena ubicación urbana supone una prima por asumir un riesgo adicional, no una anomalía.

Relación actual entre precio y rentabilidad en España

Los años 2024–2025 han sido un periodo de estabilización tras la volatilidad de los tipos de interés y el ajuste posterior a la pandemia.

Actualmente, el mercado muestra una estructura de rentabilidades más equilibrada:

• Ubicaciones prime en Barcelona y Madrid: 3–4,25%.
• Zonas urbanas consolidadas fuera de los ejes turísticos: 5–6%.
• Ciudades regionales y zonas secundarias: 6–7%.
• Activos con mayor riesgo: por encima del 7%, con matices relevantes.

El aumento de rentabilidades en los últimos años se ha producido en gran parte por el ajuste de precios tras la subida de tipos. Esto ha generado puntos de entrada más interesantes, aunque el mercado sigue siendo muy sensible a la calidad de la ubicación y del arrendatario.

Dónde se forma hoy el «punto de equilibrio»

Si en el segmento prime la rentabilidad se sitúa en el 3–4%, el equilibrio inversor actualmente suele encontrarse en el rango del 5–6,5%, siempre que se cumplan determinadas condiciones:

• Ciudad de gran tamaño.
• Barrio residencial con tráfico consolidado.
• Arrendatario de cadena o marca reconocida.
• Contrato de 5–10 años con indexación al IPC.
• Estructura jurídica transparente.

Rentabilidades del 7–8% son posibles, pero en la mayoría de los casos están asociadas a riesgo de ubicación o a menor calidad del arrendatario. El capital institucional hoy prioriza estabilidad gestionable frente a retornos extremos.

El essential retail como segmento «defensivo»

Según el informe de Savills, uno de los formatos más resilientes continúa siendo el de supermercados y el segmento de essential retail.

En 2025, la inversión en el formato supermercado alcanzó los 254 millones de euros, una cifra comparable a los niveles previos a la pandemia. Para contextualizar, en 2021–2022 el volumen llegó a situarse entre 650–700 millones de euros, impulsado por el interés en activos considerados «defensivos».

Hoy el mercado ha vuelto a niveles más racionales, pero el interés por el segmento se mantiene.

Los supermercados y el essential retail se consideran activos defensivos por:

• Demanda básica diaria.
• Arrendatarios de cadena consolidados.
• Contratos de larga duración.
• Resistencia a los ciclos económicos.
• Alta liquidez en caso de reventa.

La rentabilidad de estos activos en grandes ciudades españolas suele situarse entre el 5–6%, con un nivel de riesgo moderado.

Dónde buscar hoy el equilibrio inversor

En el contexto actual, resultan especialmente interesantes:

• Supermercados y cadenas de alimentación en barrios residenciales de grandes ciudades.
• Street retail fuera de los ejes turísticos sobrecalentados.
• Activos con contratos de 5–10 años indexados al IPC.
• Propiedades con estructura jurídica clara y trayectoria operativa transparente.

Las rentabilidades máximas (7–8%) pueden resultar atractivas, pero habitualmente implican mayor riesgo. El capital institucional se orienta cada vez más hacia la estabilidad gestionada.

El enfoque de Estate Barcelona

En la cartera de Estate Barcelona se encuentran miles de activos comerciales para inversión.

La compañía trabaja principalmente con inmuebles comerciales arrendados en ubicaciones prime de Barcelona. El rango habitual de rentabilidad se sitúa entre el 5–6% anual por renta, con potencial de revalorización de hasta el 8–10% anual según ubicación y dinámica de mercado.

Actualmente, la empresa gestiona más de 50.000 m² de superficie comercial.

Ofrecemos un servicio integral: análisis de estrategia inversora, selección del activo, asesoramiento jurídico y gestión posterior.

Si su objetivo no es simplemente adquirir un inmueble, sino construir una estrategia de inversión sólida y sostenible, analizaremos su caso y le propondremos soluciones alineadas con sus expectativas de rentabilidad, nivel de riesgo y horizonte de inversión.