Street Retail en Barcelona: cómo la licencia C1, C2 y C3 define el valor del activo

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En Barcelona, los inversores tradicionalmente evalúan los locales comerciales en función de su superficie, fachada, ubicación y precio por m². Sin embargo, en el segmento de street retail el factor determinante no es tanto el inmueble en sí, sino la existencia de una licencia vigente y su categoría dentro de la clasificación municipal.

Actualmente, en Barcelona se aplica una clasificación actualizada (grupo 2.3 — Restauración), utilizada para la concesión de nuevas licencias y estructurada por tipos de actividad. Al mismo tiempo, las licencias otorgadas anteriormente continúan operando bajo el sistema tradicional C1, C2 y C3, ampliamente reconocido por el mercado.

En los distritos centrales, la licencia puede representar hasta el 40–50 % del valor de inversión del activo. La razón son las restricciones y moratorias vigentes en la concesión de nuevas licencias horeca. En determinadas zonas ya no es posible abrir un bar o restaurante desde cero; únicamente se puede adquirir un local que ya disponga del derecho de actividad.

Por ello, en street retail la fórmula de valoración es clara: categoría de licencia + ubicación + flujo peatonal.

Si el local no dispone de licencia o esta no se ajusta al formato de negocio previsto, su liquidez disminuye considerablemente, independientemente de la calidad física del inmueble.

Clasificación actual: C1, C2 y C3

En España, la actividad de bares y restaurantes se regula mediante tres categorías principales de licencia. Estas determinan los requisitos técnicos, el nivel de impacto acústico, la capacidad de cocina permitida y el formato operativo.

C1 → Categoría 2.3.1

Bar sin cocina completa

Permite:

• Servicio de bebidas
• Aperitivos fríos y sencillos
• Ausencia de cocina activa con elaboración térmica completa

Características:

• No requiere sistema industrial de extracción de humos
• Menores exigencias en materia de protección contra incendios
• Riesgo técnico reducido

Ventajas para el inversor:

• Bajo umbral técnico de entrada
• Ausencia de complejos requisitos de evacuación de humos
• Formato gastronómico limitado

Adecuado para cafeterías y pequeños bares, aunque con potencial de facturación más restringido.

C2 → Categorías 2.3.2.1 y 2.3.2.2

Bar con oferta gastronómica limitada / Fast food

Permite la preparación de platos sencillos y el uso de equipamiento de cocina.

Requisitos:

• Sistema de extracción y evacuación de humos (según el tipo de cocina)
• Cumplimiento de normativa contra incendios
• Adecuación a la normativa sanitaria

Para el inversor:

• Mayor abanico de potenciales arrendatarios
• Flexibilidad de formato
• Necesidad de verificación técnica de las instalaciones

La licencia C2 suele representar el equilibrio más eficiente entre rentabilidad y riesgo gestionable.

C3 → Categorías 2.3.3 y 2.3.4

Restaurante completo / Restaurante-bar

Permite:

• Cocina integral
• Servicio de comidas y cenas
• Servicio ampliado

Requisitos:

• Cocina profesional
• Sistema certificado de extracción de humos
• Sistemas de protección contra incendios
• Proyecto técnico aprobado

Es el formato más intensivo en capital y regulatoriamente más complejo, pero también el que ofrece mayor potencial de facturación.

Por qué la licencia es un activo de inversión

En un entorno regulatorio restrictivo, la licencia se convierte en un recurso económico independiente.

En varios distritos se aplica el plan PEUAT, que limita la concesión de nuevas licencias de restauración. Esto implica que el valor del activo no depende únicamente de sus características físicas, sino también del derecho legal a desarrollar una actividad específica.

El street retail en Barcelona no se limita a los metros cuadrados. Es la combinación de:

• Categoría de licencia
• Zona de implantación
• Flujo peatonal estable

El precio por m² es un indicador secundario.
El principal es la capacidad legal y sostenible de explotación del inmueble.

Conclusión estratégica para el inversor en 2026

En el street retail de Barcelona, el activo clave no es el local, sino la licencia. En un contexto de restricciones a nuevas autorizaciones, la categoría de actividad determina la liquidez, la estabilidad y el potencial de rentabilidad del activo.

• El formato 2.3.1 (C1) es adecuado para una entrada conservadora.
• El formato 2.3.2 (C2) suele ofrecer el mejor equilibrio entre rentabilidad y flexibilidad.
• Los formatos 2.3.3–2.3.4 (C3) proporcionan el máximo potencial de facturación, con mayor carga regulatoria y técnica.

Los locales con licencia C3 en zonas centrales presentan un déficit estructural. Las restricciones a nuevas concesiones generan una demanda sostenida por parte de operadores, lo que convierte estos activos en opciones no solo potencialmente más rentables, sino también más líquidas. En muchos casos, permiten una salida de la inversión en plazos más cortos en comparación con formatos con limitaciones operativas.

Por ello, el inversor debe analizar no solo el precio por m², sino también el estatus jurídico del inmueble, las restricciones urbanísticas del distrito, el cumplimiento técnico y el perfil del arrendatario. Es la combinación de licencia y ubicación la que determina el verdadero valor de inversión de un activo comercial.

En Estate Barcelona acompañamos la selección y verificación de locales con licencias vigentes, garantizando una estructura de operación segura y el control integral de todos los procesos jurídicos.