Proceso de compra de una vivienda en España

La compraventa de un bien inmueble es por lo general, la inversión más importante que una persona realiza en su vida. Por este motivo será importante prestar atención a cada paso y detalle de este trascendental proceso.

Si eres ciudadano español o extranjero residente no tendrás que cumplir requisitos extras para comprar una vivienda en España, será suficiente con tu DNI o tu NIE.

Elegirla vivienda

Tanto como si tienes claro o no las características del piso o casa que quieres comprar, siempre podrás consultar a una inmobiliaria clásica o en algún sitio inmobiliario online. No te olvides que existen factores que pueden influir en el precio, como la situación del inmueble (interior/exterior, el barrio, la calle, acceso al transporte público, etc.). Igualmente vamos a dejarte algunos puntos a tener en cuenta que seguramente podrán ayudarte a la hora de elegir tu futuro hogar o el objeto de tu inversión.

Delimita el precio que estás dispuesto a pagar y cómo efectuarás el pago: calcula la cantidad máxima que puedes pagar y la forma en que lo harás. Si vas a necesitar asistencia bancaria y en ese caso, qué hipoteca se adecua más a tus posibilidades.

Reflexiona dónde te gustaría vivir y no te olvides de estudiar con detenimiento todos los detalles que pueden inclinar la balanza al momento de decantarte por un lugar en perjuicio de otro: acceso al transporte público, colegio para los niños, ruido, oferta cultural, supermercados en las cercanías, etc. 

Visita personalmente el objeto inmobiliario que te interesa. Lo ideal es hacerlo acompañado con una persona que tenga experiencia en el sector para que te ayude a ver todos los detalles que tú podrías pasar por alto.

Habla con los vecinos y asesórate sobre las condiciones de vida del edificio, en caso de tratarse de un apartamento, y del barrio en general. Anota las ventajas y desventajas de cada inmueble que vayas viendo para tomar una decisión objetiva al momento de elegir la vivienda.

Una vez que hayas encontrado la vivienda que más te agrada, empieza a negociar hasta llegar a un acuerdo mínimo con el propietario. Lo ideal en este momento es firmar un contrato de arras para no perder la propiedad mientras vais ultimando los detalles con el comprador antes de firmar el contrato de compraventa.

Reunir toda la información sobre la vivienda

Acudir al Registro de la Propiedad es una visita obligada antes de emprender la compra de una vivienda. Deberás informarte si el vendedor es realmente el titular de la vivienda, verificar si existe algún tipo de carga, servidumbre, o cualquier otro gravamen sobre la propiedad. En caso que desees comprar “obra nueva” tendrás que verificar la presencia de la cédula de habitabilidad, el certificado final de obra, la licencia de primera ocupación, entre otros documentos.

A modo informativo te recomendamos contar con estos documentos:

• La nota simple: en este documento que puedes solicitar en el Registro de la Propiedad podrás verificar si el inmueble tiene alguna carga, gravamen, o cualquier otra limitación.

• La copia de la escritura: con ella podrás comprobar los datos personales del vendedor y del inmueble.

• El último recibo del IBI (Impuesto sobre bienes inmuebles): gracias a este documento podrás conocer la referencia catastral de la vivienda y, además, verificar si el vendedor está al día con este impuesto anual.

• El certificado energético: se trata de un documento obligatorio desde 2013. Deberás solicitarlo al vendedor y en él podrás apreciar el consumo a nivel energético del inmueble.

• La cédula de habitabilidad: se trata del certificado que nos dice que la vivienda es habitable.

• En caso de dudas, te recomendamos contratar los servicios de un abogado o profesional del sector inmobiliario cualificado para evitar correr cualquier tipo de riesgo.

¿Vivienda nueva o de segunda mano?

La elección de una u otra siempre va a depender del gusto, la necesidad y el presupuesto del comprador, pero sí debes tener en cuenta que la adquisición de una vivienda nueva te permitirá ahorrar en reformas y, además, disfrutar de un importante ahorro energético.

Otro factor a tener en cuenta es que la vivienda de obra nueva te permite flexibilizar los pagos iniciales durante los años que demore la construcción, y tampoco debemos olvidar las facilidades a nivel edilicio y de complejo con la que cuentan por lo general la obra nueva, así a nivel de espacios verdes y recreativos, amplias zonas comunes, columpios para los niños, aparcamiento, etc. Este tipo de vivienda está viviendo un nuevo boom después de la epidemia de COVID.

Afilar la calculadora

Si no cuentas con los fondos necesarios para afrontar el pago total de la vivienda tendrás que acudir a una entidad bancaria para solicitar un crédito hipotecario. En este caso deberás considerar que los bancos suelen otorgar por lo general un máximo del 80 % del valor de la vivienda, y a ello, le deberás añadir los gastos e impuestos originados por la operación de la compraventa. En este sentido los expertos recomiendan que la cuota mensual a pagar no supere el 40 % de los ingresos familiares.

Si optas por solicitar la asistencia de un banco mediante el otorgamiento de una hipoteca, el paso siguiente será elegir qué tipo de hipotecas es la más adecuada para ti.

Debes saber que existen básicamente tres tipos de hipotecas:

1. Hipoteca fija: en ella el tipo de interés permanece invariable a lo largo de todo el préstamo, a pesar de que los tipos de interés del mercado varíen.

2. Hipoteca variable: al contrario de la hipoteca fija, en esta modalidad de hipoteca las cuotas mensuales van a variar de acuerdo al índice de referencia que tengan (por lo general se trata del EURIBOR).

3. Hipoteca mixta: es una combinación de ambas anteriores, en ella el tipo de interés permanece inalterable un período y después empieza a ser variable.

En este momento hay un nuevo auge del mercado hipotecario, con bajo tipo de intereses y el Euribor a la baja, por eso no es de extrañar que los bancos traten de atraer clientes con condiciones muy favorables. Eso sí, el préstamo del 100 % del valor de la propiedad es excepcional y está reservado a pocos, como a los jóvenes y cumpliendo muchas condiciones.

Gastos e impuestos

No dejamos por el momento la calculadora y seguiremos discutiendo el tema gastos e impuestos. Aquí tendremos que diferenciar si se trata de una vivienda nueva o una de segunda mano. En lo que respecta a una vivienda de segunda mano, ésta queda gravada por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) que deberás afrontar como comprador.

En el supuesto que hayas optado por adquirir una vivienda nueva deberás prever los siguientes gastos e impuestos: El IVA (Impuesto al Valor Agregado) que es del 10 %, a excepción de Canarias, donde se abona el 6,5 %. También deberás asumir el impuesto por Actos Jurídicos Documentados (AJD) que variará de acuerdo a la Comunidad Autónoma donde esté situado el inmueble.

Finalmente, en el caso de hipotecas, el banco podrá exigir el pago de una comisión de apertura, y cómo ya se advirtió anteriormente, también deberás tener en cuenta que las entidades bancarias en la actualidad, salvo excepción, no acostumbran a entregar el 100 % del valor de la propiedad, sino un máximo del 80 %, aproximadamente.

No te olvides que el plazo para la liquidación de los impuestos es de 30 días hábiles tras la operación.

Cierre de la operación

El último paso consistirá en la formalidad jurídica con el objetivo de cerrar o perfeccionar la operación.

En este sentido podemos afirmar que las tres formalidades más importantes son: el contrato de arras, documento por el cual la parte compradora y la parte vendedora se comprometen a realizar la operación posponiendo la firma de la compraventa del inmueble. En caso de firmar este documento, como comprador tendrás que entregar una suma de dinero a modo de garantía para asegurar la operación. Si después te arrepientes y anulas el contrato, perderás el dinero entregado, mientras que si es el propietario quien lo anula, tendrá obligación de devolverte el doble del dinero que habías entregado. La siguiente formalidad la constituye el contrato de compraventa, por el cual se fijan las cláusulas que regirán el acto de compraventa y, por último, la escritura de compraventa que brinda formalidad al acto.

Como anteriormente advertimos, las formalidades jurídicas son mejor realizarlas bajo el asesoramiento y la asistencia de un abogado o un agente inmobiliario para evitar cualquier sorpresa desagradable.

La compraventa es un acto realmente trascendental como para dejarlo librado al azar.