Ипотека для нерезидентов в Испании: что важно знать инвестору
Время чтения: 5 мин
Испания уже несколько лет подряд остается одной из самых привлекательных стран Европы для покупки недвижимости иностранцами. Мягкий климат, высокий уровень жизни, стабильный спрос на аренду и доступные входы к покупке недвижимости делают рынок особенно интересным для инвесторов.
Один из самых частых вопросов от покупателей из-за рубежа — можно ли получить ипотеку в Испании, если ты не резидент страны?
Короткий ответ — да, можно, но с рядом нюансов.
Разбираемся с экспертами Estate Barcelona.
Почему Испания продолжает привлекать инвесторов
Экономический фон в Испании в 2025–2026 годах остаётся позитивным. Страна демонстрирует устойчивый рост ВВП, высокий уровень занятости и контролируемый уровень инфляции. Ключевой момент для рынка недвижимости — высокий совокупный спрос, который формируется не только за счёт внутреннего рынка, но и благодаря активному участию иностранных покупателей. В таких регионах, как Каталония, Мадрид, Валенсия, Андалусия и Балеарские острова, доля иностранных покупателей в отдельных сегментах достигает 20–30% и выше, особенно в инвестиционных и прибрежных зонах.
Именно сочетание внутреннего спроса (резиденты и местные покупатели) и внешнего спроса (нерезиденты, инвесторы, покупатели second home), по данным банков и аналитических агентств, продолжает поддерживать рынок недвижимости и ипотечного кредитования.
Рынок ипотеки: цифры и динамика
По итогам 2025 года в Испании было одобрено порядка 480 000 ипотечных кредитов. На 2026 год аналитики прогнозируют превышение отметки 500 000 новых ипотек, что говорит о сохраняющейся активности банковского сектора.
При этом рост цен на жильё в среднем по стране составил около 14–15%, однако важно учитывать:
• рост неравномерный по регионам;
• наиболее динамично дорожают ликвидные объекты в крупных городах и туристических локациях;
• банки стали более избирательными, но не закрытыми для иностранцев.
Фактически рынок перешёл из фазы ажиотажного роста в фазу структурно устойчивого спроса, что особенно важно для инвесторов.
Ипотека как инструмент покупки недвижимости
Для иностранцев ипотека в Испании — один из самых распространённых способов финансирования сделки, особенно если речь идёт не об единственной покупке, а о долгосрочной инвестиционной стратегии с сохранением ликвидности.
Основные особенности ипотеки для нерезидентов
1. Процентные ставки
Испанские банки рассматривают нерезидентов как более рискованных заёмщиков, особенно если объект приобретается как второе жильё или инвестиция.
• Средняя фиксированная ставка для нерезидентов в 2025–2026 годах — около 3,0–3,3%
• Для резидентов — в среднем 2,3–2,7%
Разница объяснима: доходы за пределами Испании сложнее проверить, спрогнозировать и юридически взыскать в случае дефолта.
2. Размер финансирования
Банки финансируют не всю стоимость объекта:
• стандартно 60–70% от меньшей из двух сумм — оценочной или покупной цены;
• в отдельных случаях — не более 50%.
Это означает, что покупателю необходимо иметь существенный первоначальный взнос, а также запас ликвидности на налоги и сопутствующие расходы.
3. Срок ипотеки
Формально банки чаще предлагают нерезидентам срок до 20 лет, однако на практике возможны и 25–30 лет, если выполняются ключевые условия:
• высокий и подтверждённый доход;
• стабильная страна налоговой резидентности;
• «чистый» финансовый профиль без кредитных рисков;
• возраст заёмщика позволяет уложиться в требования банка.
4. Дополнительные расходы
Ипотека для нерезидентов сопровождается стандартными банковскими издержками:
• комиссия за открытие — 0,5–1,5% от суммы кредита;
• оценка объекта — около 300 €;
• обязательные страховки (жильё, иногда жизнь);
• комиссия при досрочном погашении — в среднем до 0,5%.
Ежемесячный ипотечный платёж не должен превышать 30-35% от совокупного дохода заемщика. Проще говоря, ваш доход должен быть минимум в 3 раза выше, чем ежемесячный платёж по ипотеке.
5. Требования к заемщику-нерезиденту
Испанские банки, как правило, запрашивают:
• подтверждение доходов за последние 2 года в евро, долларах или франках;
• банковские выписки за 6–12 месяцев;
• стаж работы от 2 лет (не менее 6 месяцев на текущем месте);
• для предпринимателей — бизнесу от 1 года;
• возраст от 21 года и не старше 70–75 лет к моменту полного погашения (оптимально — 25–50 лет).
6. Проверка соответствия требованиям
Испанские банки очень консервативны и тщательно проверяются у нерезидентов источники дохода и налоговую дисциплину, смотрят на страну резидентности и стабильность профессии или бизнеса.
Наиболее лояльны банки к гражданам ЕС и стран со стабильной экономикой.
Важно: на сегодняшний день граждане РФ могут рассчитывать на ипотеку в Испании только при наличии испанского ВНЖ или гражданства другой страны, к которой банки относятся лояльно.
Нерезиденты — граждане РФ без ВНЖ ипотеку в Испании получить не могут. Однако в таких случаях вопрос решается не подбором банка, а корректной легализацией статуса.
Команда Estate Barcelona помогает выстроить стратегию оформления ВНЖ под конкретные цели клиента:
— подобрать оптимальный тип резиденции;
— оценить, как статус резидента влияет на требования банков;
— подготовить структуру, при которой становится возможным использование кредитных и финансовых инструментов испанских банков.
Банки, работающие с нерезидентами
На практике ипотеку иностранным покупателям чаще всего одобряют:
• BBVA
• CaixaBank
• Sabadell
• Unicaja
• Bankinter
• Santander
Условия всегда зависят от профиля клиента, валюты дохода и структуры сделки.
Мы поможем найти подход, который позволяет не подстраиваться под ограничения банков, а заранее выстроить условия, при которых финансовые инструменты работают в вашу пользу. Легализация в этом случае — не формальность, а часть финансовой стратегии, которая расширяет доступ к кредитным продуктам и делает решения банков более предсказуемыми.
При создании материала использовались данные статистики Idealista, Gloval.
