Street Retail в Барселоне: как лицензия C1, C2 и C3 формирует стоимость актива

Время чтения: ~3–4 минуты

В Барселоне инвесторы традиционно оценивают коммерческие помещения по площади, фасаду, локации и цене за м². Однако в сегменте street retail ключевым фактором становится не столько сам объект, сколько наличие действующей лицензии и её категория в рамках муниципальной классификации.

Сегодня в Барселоне применяется обновлённая классификация (группа 2.3 — Restauración), которая используется при выдаче новых лицензий и структурируется по видам деятельности. При этом ранее выданные разрешения продолжают функционировать в привычной для рынка системе C1, C2 и C3.

В центральных районах города лицензия может формировать до 40–50 % инвестиционной стоимости актива. Причина — действующие ограничения и моратории на выдачу новых лицензий horeca. В ряде зон открыть бар или ресторан «с нуля» невозможно — можно только приобрести объект с уже существующим правом деятельности.

Поэтому в street retail формула оценки выглядит так: категория лицензии + локация + пешеходный трафик.

Если лицензия отсутствует либо не соответствует предполагаемому формату бизнеса, ликвидность объекта существенно снижается независимо от качества помещения.

Актуальная классификация: C1, C2 и C3

В Испании деятельность баров и ресторанов регулируется тремя основными категориями лицензий. Они определяют технические требования, уровень акустической нагрузки, объем разрешенной кухни и формат работы.

C1 → Категория 2.3.1

Бар без полноценной кухни

Разрешено:

• подача напитков
• холодные и простые закуски
• отсутствие активной кухни с полноценной термической обработкой

Особенности:

• не требуется промышленная вытяжка
• ниже требования к пожарной безопасности
• минимальные технические риски

Плюсы для инвестора:

• низкий технический порог
• отсутствие сложных требований к дымоудалению
• ограниченный гастрономический формат

Подходит для кофеен и небольших баров, но имеет ограниченный потенциал оборота.

C2 → Категории 2.3.2.1 и 2.3.2.2

Бар с небольшим выбором блюд / Бар быстрого питания

Позволяет приготовление простых блюд и использование кухонного оборудования.

Требования:

• система вытяжки и дымоудаления (в зависимости от типа кухни)
• соблюдение норм пожарной безопасности
• соответствие санитарным требованиям

Для инвестора:

• более широкий пул арендаторов
• гибкость формата
• необходимость технической проверки инженерных решений

C2 остаётся наиболее сбалансированным вариантом с точки зрения доходности и управляемого риска.

C3 → Категории 2.3.3 и 2.3.4

Полноценный ресторан / Ресторан-бар

Разрешено:

• полная кухня
• обеды и ужины
• расширенный сервис

Требования:

• профессиональная кухня
• сертифицированная система дымоудаления
• противопожарные системы
• технический проект

Это наиболее капиталоёмкий и регуляторно сложный формат, но и с максимальным потенциалом оборота.

Почему лицензия — это инвестиционный актив

В условиях ограниченного регулирования лицензия становится самостоятельным экономическим ресурсом.

В ряде районов действует план регулирования размещения заведений (PEUAT), который ограничивает выдачу новых разрешений. Это означает, что стоимость объекта формируется не только его физическими характеристиками, но и правом ведения конкретного вида деятельности.

Street retail в Барселоне — это не просто квадратные метры. Это сочетание:

• категории лицензии
• зоны размещения
• стабильного пешеходного потока

Цена за м² — вторичный показатель.
Первичный — возможность законно и устойчиво эксплуатировать объект.

Стратегический вывод для инвестора в 2026 году

В street retail Барселоны ключевым активом становится не помещение, а лицензия. В условиях ограничений на выдачу новых разрешений именно категория деятельности определяет ликвидность, устойчивость и потенциал доходности объекта.

Формат 2.3.1 (C1) подходит для консервативного входа, 2.3.2 (C2) чаще всего даёт оптимальный баланс доходности и гибкости, а 2.3.3–2.3.4 (C3) обеспечивают максимальный оборот при более высокой регуляторной и технической нагрузке.

Объекты с лицензией уровня C3 в центральных районах находятся в структурном дефиците. Ограничения на выдачу новых разрешений формируют устойчивый спрос со стороны операторов, что делает такие активы не только потенциально более доходными, но и более ликвидными. Из подобных инвестиций, как правило, можно выйти в более короткий срок по сравнению с форматами с ограниченными возможностями деятельности.

Поэтому инвестору важно оценивать не только цену за м², но и правовой статус объекта, районные ограничения, техническое соответствие и профиль арендатора. Именно сочетание лицензии и локации формирует реальную инвестиционную ценность коммерческого актива.

В Estate Barcelona мы сопровождаем подбор и проверку объектов с действующими лицензиями, обеспечивая безопасную структуру сделки и контроль всех юридических процессов.