«Золотое сечение» в коммерческой недвижимости Испании

Время чтения: ~ 3 минуты

В профессиональной инвестиционной среде всё чаще звучит выражение «золотое сечение», когда речь идёт о коммерческой недвижимости в Барселоне и других крупных городах Испании.

Это не официальный экономический термин. Это профессиональное определение состояния рынка, при котором цена актива, его доходность и уровень риска находятся в сбалансированном соотношении.

Разберёмся, где сегодня действительно проходит этот баланс.

Что такое «золотое сечение» в коммерческой недвижимости

В испанской инвестиционной практике под «золотым сечением» понимают ситуацию, когда одновременно совпадают несколько параметров:

• цена объекта не перегрета рынком
доходность выше средней по prime-локациям
• долгосрочный и финансово устойчивый арендатор
• качественная городская локация
• управляемый уровень риска

Важно понимать: это не максимальная доходность и не минимальный риск. Это разумная середина, где капитал работает эффективно и предсказуемо.

Prime-локации Барселоны: реальная картина доходности

Актуальные данные по так называемой «золотой миле» Барселоны — то есть по группе самых дорогих и престижных торговых улиц центра города — показывают следующую ситуацию:

• уровень вакантности — около 4%
• prime yield — порядка 4–4,25%
• исторически доходность в этих локациях находилась в диапазоне 3–4%

К золотой миле относятся такие улицы, как:

• Passeig de Gràcia
• Portal de l’Àngel
• Rambla de Catalunya
• Avinguda Diagonal
• La Rambla
• Portaferrissa
• Pelai
• Plaça de Catalunya

Это эталон ликвидности и стабильности, но не максимальной доходности.

Именно поэтому важно корректно воспринимать рынок: если prime даёт 3–4%, то 5–6% в качественной городской локации — это уже премия за дополнительный риск.

Текущее соотношение цены и доходности в Испании

2024–2025 годы стали периодом стабилизации после резких колебаний процентных ставок и постпандемийной коррекции.

Сегодня рынок демонстрирует более здоровую структуру доходностей:

• Prime-локации Барселоны и Мадрида — 3–4,25%
• Качественные городские районы вне туристических артерий — 5–6%
• Региональные города и вторичные зоны — 6–7%
• Объекты с повышенным риском — выше 7%, но с существенными оговорками

Рост доходности последних лет произошёл во многом за счёт корректировки цен после повышения ставок. Это создало более интересные точки входа, однако рынок остаётся чувствительным к качеству локации и арендатора.

Где сегодня формируется «золотое сечение»

Если в prime-сегменте доходность находится на уровне 3–4%, то инвестиционный баланс сегодня чаще всего формируется в диапазоне 5–6,5% — но при соблюдении ряда условий:

• крупный город
• жилой район с устойчивым трафиком
• сетевой арендатор
• контракт 5–10 лет с индексацией к IPC
• прозрачная юридическая структура

Максимальная доходность 7–8% возможна, но в большинстве случаев она связана либо с локационным риском, либо с качеством арендатора. Институциональный капитал сегодня выбирает не экстремальные показатели, а управляемую стабильность.

Essential retail как сегмент «защитной» недвижимости

По данным отчёта Savills, одним из самых устойчивых форматов остаются супермаркеты и сегмент essential retail.

В 2025 году инвестиции в формат supermarket достигли 254 млн евро — показатель сопоставим с доковидным уровнем. Для сравнения: в 2021–2022 годах объём инвестиций доходил до 650–700 млн евро на фоне повышенного интереса к «защитным» активам.

Сегодня рынок вернулся к более рациональным объёмам, но интерес к сегменту сохраняется.

Почему супермаркеты и essential retail считаются «защитными» активами:

• ежедневный базовый спрос
• сетевые арендаторы 
• долгосрочные договоры
• устойчивость к экономическим циклам
• высокая ликвидность при перепродаже

Доходность по таким объектам в крупных городах Испании обычно находится в диапазоне 5–6%, при умеренном уровне риска.

Где сегодня искать инвестиционный баланс

На текущем этапе рынка наиболее интересными выглядят:

• Супермаркеты и продуктовые сети в жилых районах крупных городов
• Street retail вне перегретых туристических коридоров
• Объекты с контрактами 5–10 лет с индексацией к IPC
• Активы с прозрачной юридической структурой и понятной историей эксплуатации

Максимальная доходность (7–8%) возможна, однако в большинстве случаев она сопровождается либо локационным риском, либо слабым качеством арендатора. Институциональный капитал сегодня выбирает не экстремальные показатели, а управляемую стабильность.

Подход Estate Barcelona

В базе Estate Barcelona — тысячи коммерческих объектов для инвестирования.

Компания работает преимущественно с коммерческой недвижимостью с действующими арендаторами в топовых локациях Барселоны. Типовой диапазон доходности — 5–6% годовых от аренды при потенциале капитализации стоимости до 8–10% в год в зависимости от локации и рыночной динамики.

В управлении компании более 50 000 м² коммерческой недвижимости.

Мы обеспечиваем полный цикл: анализ стратегии инвестора, подбор объекта, юридическое сопровождение и дальнейшее управление активом.

Если ваша задача — не просто купить объект, а выстроить устойчивую инвестиционную стратегию, мы проанализируем ваш кейс и предложим решения, соответствующие вашим целям по доходности, риску и горизонту инвестирования.