+34(932)205-680
+7(495)118-24-98
В то время, когда инвесторы имеющие возможность приехать в Испанию приобретают высоколиквидные подешевевшие из-за пандемии активы, другие покупатели обреченно ждут открытия границ, так как не видят иного способа поучаствовать в выгодных инвестициях.
При этом сколько нужно ждать точно не знает никто. Коронавирус, как мы наблюдаем, упорно не сдается. А если вторая волна? Но жизнь продолжается, ситуация на рынке недвижимости меняется и требует от нас порой немедленной реакций. Сегодня директор по развитию Estate Barcelona Андрей Карачун расскажет о нововведениях, позволяющих нашим клиентам приобретать недвижимость и оформлять ВНЖ в Испании удаленно, без выезда из страны проживания.
Для оформления ВНЖ тем, кто хочет жить и/или дистанционно работать из Испании
Инвесторам, которые хотят выгодно инвестировать деньги.
Дистанционная сделка поможет значительно снизить затраты на приобретение недвижимости. Вам не придется тратить деньги на авиабилеты туда-обратно и проживание на период подписания сделки, как правило, минимум на двух человек;
Пока основная масса покупателей ждет открытия границ и конца карантина, выбор объектов значительно больше и продавцы намного сговорчивее. С учетом рыночного спада вы сможете купить объект гораздо выгоднее. Последний раз такая возможность была после кризиса 2008 года;
При покупке недвижимости свыше 500 000 евро ВНЖ в подарок*;
ESTATE BARCELONA специализируется на комплексных услугах инвесторам из других стран. В компании есть отдельный департамент по управлению недвижимости. В одном месте вы решите все вопросы, связанные с покупкой и эксплуатацией недвижимости, включая оформление ВНЖ. На все виды работ вы получите гарантию.
Существует несколько стереотипов, которые останавливают россиян от дистанционной покупки испанской недвижимости. Раскроем эти «страхи», а заодно попытаемся понять, насколько они реальны и обоснованы.
Боязнь ошибиться в выборе локации: населенного пункта, урбанизации, района города - в этом случае лучше руководствоваться здравым смыслом. Если вы подбираете недвижимость для жизни, но при этом ни разу в этих местах не бывали, лучше в такую авантюру не ввязываться. Но если вы уже определились с выбором и только карантин встал между вами и вашей испанской мечтой – не стоит терять время и ждать пока рынок отскочит назад. Тем более не стоит ждать инвесторам – заходя в сделку по сегодняшним ценам, за счет капитализации, мы достигаем максимальной рентабельности. Далее мы расскажем подробно как можно на расстоянии качественно подбирать жилые и коммерческие объекты.
Боязнь, ошибиться с соседями – спасти от этой ошибки может только тщательное и всестороннее исследование. При чем не только в дневное, но и в ночное время тоже. У нас на практике был один случай. Клиент хотел купить квартиру в Барселоне в современном комплексе рядом с морем. Мы нашли такую квартиру в красивой парковой зоне, еще и со спортивной площадкой в придачу. Клиент, без ума от счастья, сразу же инициировал сделку. Тем не менее, мы выполнили свою работу до конца. Наши сотрудники расспросили соседей и выяснилось, что эта парковая зона открыта 24 часа и каждую ночь, как только зажигаются фонари пространство наполняется огромным количеством пьяных испанцев. Жить там можно только с закрытыми окнами под кондиционером. Никакие уговоры не повлияли на нашего клиента. Спустя год мучений, со словами, зря я вас не послушался, мы выставили эту квартиру на продажу. Мораль простая: семь раз отмерь прежде, чем купить.
Страх обмана со стороны Риелтора – устраняется просто. Во-первых, нужно иметь дело только с проверенными компаниями, которые давно работают на рынке и имеют хорошую репутацию. Во-вторых: не бойтесь задавать вопросы. В конце концов: сомневаетесь – не покупайте.
Дистанционная сделка мало отличается от классической. Основная разница состоит в том, что объект выбирается и оформляется без вашего приезда в Испанию. Вашим проводником и доверенным лицом становится агентство недвижимости.
С первого дня вам присваивается персональный менеджер, ответственный за весь дальнейший процесс покупки и эксплуатации недвижимости.
Весь процесс дистанционной покупки мы можем условно разделить на две составляющие. С одной стороны - техническая составляющая, состоящая из обычных задач таких как: подбор недвижимости, открытие расчетного счета в банке, получение номера иностранца (NIE), подписание договоров залога и купли-продажи объекта, оформление ипотеки и вида на жительство и прочие задачи…
С другой стороны – психологический аспект вопроса: клиенту нужно осознать, что покупка недвижимости без физических просмотров не несёт никаких рисков. Особенно остро этот вопрос стоит в случае приобретения жилой недвижимости. Нашим соотечественникам, с детства наученным, что лучше один раз увидеть, поверить в то, что можно удачно купить квартиру без просмотров, крайне сложно.
Мы не рекомендуем покупать дистанционно жилые объекты с целью переезда на ПМЖ тем людям, которые ранее не бывали в Испании. Риск, что в итоге вас что-то не устроит слишком велик. В данном случае мы советуем подождать возможности личного визита и после этого принимать решение о покупке. Если вы покупаете жилой объект с целью заработать на аренде, или коммерческую недвижимость мы рекомендуем безотлагательно воспользоваться возможностью дистанционной покупки.
Профильные специалисты связываются с вами по любому из удобных мессенджеров: Skype/Zoom/WhatsApp/Viber/Telegram/Facebook…
По желанию используется видеосвязь (в случае просмотров – рекомендуется).
Одним из самых важных процессов в покупке любой недвижимости является подбор подходящего под цели клиента объекта. Для решения этой задачи мы используем два основных инструмента: самый большой актуальный каталог прямых объектов от собственников и целый арсенал современных технических средств.
Именно использование новых технологий делает дистанционную сделку возможной. Благодаря им мы полностью погружаем клиентов в испанскую реальность: транслируем трехмерную картину объекта недвижимости, реалистично воспроизводим звук окружающей среды. Аэросъемка и 3D-туры стали для нас обычной практикой.
У нас есть клиент, который при дистанционной покупке виллы в Кастедельфейсе, замерял уровень шума самолетов во дворе своего будущего дома. В конце концов его все устроило, и он оформил сделку.
Если объект понравился, вы, вместе с членами вашей семьи, можете посмотреть его удаленно. Для этого мы посещаем объект в режиме видеозвонка. В онлайн режиме, мы общаемся с хозяином или его представителем, задаем ему все интересующие нас вопросы. Если это новостройка - диалог ведется с застройщиком.
Помимо интерьера, мы также изучаем и демонстрируем все детали, которые имеют значение для принятия решения: виды из окна, обзор окрестностей. Мы изучаем также инфраструктуру района, выясняем мельчайшие подробности, вплоть до того, кто будут ваши соседи. По договоренности показываем вам все это в прямом эфире.
При покупке дорогих объектов с большой территорией или сложной инфраструктурой, мы используем аэросъемку с квадрокоптера.
По окончании разговора высылаем вам подробную информацию об объекте на почту: фотографии, видео, планировку и энергетический сертификат.
Количество живых трансляций объекта и консультаций в формате видеоконференций ничем неограниченно и длится до тех пор, пока мы не будем полностью уверены в правильности выбора. Наши специалисты обязательно передадут свои ощущения и дадут рекомендации. И не всегда это будет рекомендация к покупке.
Если объект по своим критериям подходит - делаем продавцу оферту. Предварительно обсуждаем с вами размер скидки и даем консультацию.
Торг в интересах покупателя — это обязательная и очень важная часть нашей работы. Благодаря качественному торгу мы получаем скидки до 20% для клиентов.
Одновременно с торгом в процесс включаются юристы. Их задача - выяснить является ли продавец собственником, а также проверить выбранный объект на всякого рода юридические обременения, такие как:
задолженности перед коммунальными службами и налоговой инспекцией
аресты, наложенные на объект
не находится ли объект в залоге у банка
В случае покупки коммерческой недвижимости дополнительно подключается специалист по налогообложению.
Параллельно с юридической проверкой мы начинаем готовиться к сделке. На данном этапе, это удаленное открытие счета и подготовка документов, подтверждающих наличие и происхождение финансовых средств.
Дистанционное открытие счета - очень важная задача, которую нам удалось успешно решить. Это стало возможным благодаря налаженным партнерским отношениям между нашим агентством недвижимости и представителями банковского сектора.
Для того чтобы открыть счет в Испании, вам лишь придется получить у себя в стране нотариальную доверенность. После этого мы организуем все мероприятия и вместе с вами подготовим документы, необходимые банку для открытия счета. Как только это случится, вы получите на свой мобильный телефон пароли в онлайн-банк. С этого момента мы получаем от Испании карт-бланш на вступление в сделку
Образец доверенности и список документов, необходимых для дистанционного открытия счета заранее предоставит ваш персональный менеджер.
У нас нет доступа к вашим деньгам, мы лишь можем открыть вам счет в испанском банке и координировать его полноценную работу.
Идентификационный номер иностранца (NIE) – необходим для совершения любых юридических действий на территории Испании. Приблизительно как ИНН в России - идентификационный налоговый номер.
Получить его также можно дистанционно. Для этого нужно обратиться в консульство Испании на территории своей страны. Сделать это можно самостоятельно или доверить нашему представителю.
Мы предоставим основание для выдачи NIE, которое вы предоставите консулу, а также поможем правильно заполнить анкету на испанском языке.
На процедуру получения этого документа обычно уходит от нескольких дней, до нескольких недель. Поэтому делать это нужно заранее.
Получить PDF
Итак, у нас есть все, чтобы вступить в сделку, включая открытый на Ваше имя счет в испанском банке. Мы нашли подходящий объект недвижимости и проверили его.
Теперь для того чтобы снять его с продажи и зарезервировать за собой необходимо подписать предварительный контракт. На этом этапе снова подключаются юристы. Их задача - подготовить контракт в интересах покупателя. В него обязательно вносят все зафиксированные с продавцом условия сделки: сроки подписания купчей, стоимость объекта, сумма залога и условия его возврата, если таковые имеются.
В предварительный контракт мы также вносим пункт о банковском финансировании, его размерах и сроках. Таким образом мы прикрываем тыл нашему клиенту, чтобы в случае отказа в ипотечном кредитовании, мы могли вернуть залог. Более подробно вы можете прочитать об этом в разделе “привлечение ипотечного кредита”.
Чтобы перечислить деньги на ваш испанский счет, нужно предварительно позаботиться о документах, подтверждающих ваш доход, или, как любят выражаться юристы, легальность происхождения денежных средств. Это обязательная и не сложная процедура.
Чтобы избежать неприятного сюрприза в виде замораживания средств, мы согласовываем все вопросы с банком на стадии подготовки транзакции. Наш заранее составленный юристами договор задатка (Аррас) служит для банка достаточным основанием для разрешения операции.
Для легализации перевода вам потребуются пакет документов.
Как и в случае с открытием счета, вступить в сделку может ваш представитель по заранее подготовленной нотариальной доверенности.
В доверенности четко разграничивается размер полномочий доверенного лица. Представители агентства не имеют доступ к вашим деньгам, они могут лишь могут принести чек на указанную сумму чтобы произвести оплату конкретного объекта недвижимости.
В этой доверенности указывается приобретаемый объект недвижимости, сумма за которую он приобретается, а также характеристики, которыми должен обладать сам объект: лицензии, разрешения, оборудование и прочее.
Ипотека в Испании — это мощный финансовый инструмент. Доступ к дешевым деньгам позволяет инвесторам увеличивать доходность, а простым покупателям значительно расширять круг своих возможностей.
Мы заранее прорабатываем этот вопрос с банкирами. Уже на этапе открытия счета мы понимаем будет ли выдана ипотека. После подписания договора залога мы готовим документы и запрашиваем кредит сразу у нескольких банков. Работаем в итоге с тем, который предлагает нам лучшие условия. Проценты как правило у всех одинаковые: для нерезидента в районе 3% А вот сумма банковской оценки иногда может сильно варьироваться. До 15%. На больших бюджетах это существенно отражается на рентабельности инвестиций.
Запрос обычно рассматривается в течение месяца. При подписании резерва (АРРАС) мы это учитываем и указываем три месяца, чтобы гарантированно решить вопрос кредитования.
В день сделки, мы, как ваши представители, вместе с банкирами приходим к нотариусу. Представитель банка приносит с собой два чека: один который мы с вами запросили с вашего расчетного счета и второй на сумму выдаваемого кредита. После подписания сделки чеки передаются продавцу.
Мы не распоряжаемся вашими деньгами. В доверенности на заключение сделки четко указываются все условия. Мы лишь имеем право выписать чек на определенную сумму на приобретение конкретного объекта недвижимости.
Список документов, необходимых для выдачи ипотеки и бесплатную консультацию можете получить тут.. При подготовке документов мы окажем помощь: проконсультируем, предоставим сертифицированного переводчика.
Став собственником испанской недвижимости, вы можете запросить ВНЖ. Более половины наших клиентов воспользовались этой возможностью. Вместе с этим статусом вы получите право находиться в Европе неограниченное время, а главное сделаете первый шаг в сторону гражданства Евросоюза для себя и своих близких.
В случае бюджета до 500 000 собственных средств оформляется ВНЖ по финансовой независимости без права на работу. Если вы приобретаете недвижимость стоимостью выше 500 000 - получаете право запросить визу инвестора (в народе «Золотая виза»). В отличие от предыдущей визы, она дает право на работу. Возможно включить в список документов.
До конца 2020 года действует акция: при дистанционной покупке "Золотая виза" в подарок. Обращайтесь за подробностями к специалистам компании.
При необходимости наши юристы оформляют и другие типы ВНЖ. Документы рассматриваются в течение месяца с момента их подачи. В случае принятия положительного решения вы можете сразу приехать жить в Испанию и наслаждаться местным климатом, архитектурой и гастрономией.
После того, как вы вступили в право собственности, вы можете начинать извлекать из купленного объекта прибыль. Для этого вы можете нашей услугой по управлению коммерческой и жилой недвижимостью. В рамках этой услуги мы находим “якорного” арендатора и заключаем с ним договор аренды. Далее наш бухгалтер и специалист по налогам осуществляют финансовый контроль и налоговую отчетность. По требованию клиента текущие отчеты предоставляются клиенту.
По нашей статистике в 2019 году данной услугой воспользовались более 90% покупателей доходной недвижимости.
Estate Barcelona гарантирует, в случае расторжения договора с текущим арендатором, в течение двух месяцев привлечь нового. Если по истечении этого срока арендатор не найден - оплата производится за счет средств компании. Мы всегда тщательно подбираем локацию и приобретаем только ликвидные объекты - поэтому уверены в результате своей работы и можем себе позволить такие гарантии.
Дистанционная сделка с коммерческой недвижимостью сегодня скорее правило, чем исключение. Профессиональные инвесторы ещё задолго до начала пандемии предпочитали заключать именно такие сделки. Для инвестирования в испанскую недвижимость в большинстве случаев нет никакой необходимости в посещении Испании.
После подписания LOI или NDA покупатель получает полную информацию об инвестиционных возможностях объекта. Если объект вызвал интерес со стороны покупателя, юридический отдел делает персональный расчет доходности. Принимаются во внимание все факторы, включая горизонт планирования. С учетом использования банковского плеча, капитализации и налоговой оптимизации рассчитывается фактическая рентабельность. В обязательном порядке анализируются риски, в том числе риск потери арендатора.
В данное время онлайн сделка для многих покупателей является единственной возможностью выгодно вложить деньги в испанскую недвижимость. Поэтому мы не советуем ждать, а настоятельно рекомендуем нашим клиентам воспользоваться проверенным на практике способом дистанционного приобретения недвижимости именно сейчас, когда на рынке появились качественные предложения по низким ценам. Долго эта ситуация не продлится
Переходите на новый уровень эффективного инвестирования, который сэкономит вам время и значительно снизит расходы на приобретение недвижимости. * Предложение действует до 1 января 2021 года
С инициативой изменения закона выступил премьер-министр Испании Педро Санчес, лидер Испанской социалистической рабочей партии.
Подробнее
Статистические данные, полученные на ярмарке недвижимости SIMA (Мадрид), говорят о том, что количество желающих инвестировать в недвижимость составило...
Закон 12/2023 от 24 мая о праве на жилье, опубликованный в Официальном государственном вестнике (BOE) 25 мая 2023 года, является первым федеральным законом, регулирующим право на жилье, закрепленное в статье 47 Конституции Испании.
Чего же следует ожидать с продажей и покупкой домов после лета?
Невероятный спрос на недвижимость на побережье солнечной Испании среди иностранцев
В 2022 году рынок аренды недвижимости в Барселоне продемонстрировал интересные изменения.
Закажите бесплатную консультацию по покупке недвижимости в Испании
