Покупка недвижимости в Испании без ВНЖ: что важно знать инвестору в 2026 году

Время чтения: ~3 минуты

Один из самых частых вопросов, который задают иностранные клиенты: можно ли купить недвижимость в Испании без вида на жительство.

Короткий ответ – да, можно. И более того, значительная часть сделок на рынке совершается именно нерезидентами. С Estate Barcelona весь процесс покупки можно организовать «под ключ», без лишних согласований и с надежными юристами.

Почему это особенно актуально сейчас

Интерес к испанской недвижимости со стороны иностранных покупателей продолжает расти. Причины не только в качестве жизни, но и в инвестиционной логике и даже геополитике.

Испания остаётся одним из самых устойчивых рынков Европы, Азии и Ближнего Востока. ВВП страны растёт темпами выше 2%, опережая средний показатель еврозоны.

Также рынок недвижимости Испании демонстрирует стабильный спрос – инвестиции в недвижимость в 2025 году превысили 18,4 млрд € (+31% за год), а по итогам 2025 года иностранцы совершили около 15–18% всех сделок с недвижимостью в Испании, а в ряде регионов (включая Каталонию) доля иностранных покупателей достигает 20%. 

В 2026 году особенно заметен тренд «жизни на два дома»: клиенты покупают недвижимость в Испании как вторую резиденцию: для отдыха, инвестиций или будущего переезда.

Среди активных покупателей – инвесторы из Европы, стран Ближнего Востока и Азии, которые рассматривают Испанию как безопасную и понятную юрисдикцию.

Кто может купить недвижимость без ВНЖ

Покупать недвижимость в Испании могут иностранцы-нерезиденты без ограничений.

Наличие или отсутствие ВНЖ не влияет на право собственности.

Это принципиальный момент: вы можете владеть недвижимостью в Испании, не проживая в стране. 

Что нужно для покупки

Процесс значительно проще, чем ожидают многие клиенты.

Фактически требуется:

• получение налогового номера иностранца (NIE)
• открытие банковского счёта (на этапе сделки)
• подтверждение происхождения средств

Большую часть этих процедур можно пройти дистанционно, без постоянного присутствия в Испании. Так до 80% сделок с иностранцами сегодня сопровождаются дистанционно, без необходимости постоянного присутствия в стране.

Процесс покупки: как это происходит

В упрощённом виде процесс выглядит так:

• подбор объекта
• резервация и внесение задатка 
• проверка объекта (due diligence)
• подписание предварительного договора (arras)
• подготовка документов и перевод средств
• подписание сделки у нотариуса

В среднем процесс занимает 3-6 недель, при подготовленной структуре – быстрее.

Финансирование: доступна ли ипотека

Да, иностранцы могут получить ипотеку в Испании.

Однако есть особенности:

• нерезиденты обычно финансируются до 50% стоимости объекта
• ставки выше, чем для резидентов (средняя ставка около 3,0–3,5%, для резидентов – 2,5–2,7%)
• ключевое значение имеет структура дохода и его валюта

Банки охотнее работают с клиентами, получающими доход в евро, долларах или фунтах.

Налоги и дополнительные расходы

При покупке важно учитывать полную стоимость сделки.

Основные расходы:

• налог на вторичную недвижимость – около 10%
• новостройки – 10% НДС + ~1,5% гербовый сбор
• сопутствующие расходы (нотариус, регистрация, юристы).

В коммерческой недвижимости возможны оптимизационные решения, в отдельных случаях налоговая нагрузка может быть снижена.

Какие есть риски

Несмотря на доступность процесса, есть ряд нюансов:

• ошибки при переводе средств из-за банковского комплаенса
• неполная проверка объекта
• неправильная структура сделки
• налоговые последствия

Часто проблема не в самой покупке, а в деталях, которые неочевидны без опыта работы с международными сделками. 

Как помогает Estate Barcelona

Estate Barcelona специализируется на работе с иностранными клиентами и сопровождает сделки «под ключ»:

• мы помогаем получить NIE дистанционно
• организуем открытие счёта
• подбираем объекты под инвестиционные или личные цели
• сопровождаем перевод средств из любых юрисдикций
• проводим юридическую проверку
• сопровождаем сделку до регистрации права собственности

Наш ключевой опыт – это работа с международными кейсами, где важно не только купить объект, но и правильно выстроить весь процесс.

Покупка недвижимости в Испании без ВНЖ – это не исключение, а стандартная практика рынка. Сегодня это один из самых доступных способов диверсифицировать капитал, создать точку опоры в Европе и инвестировать в растущий рынок.

Главное – правильно выстроить структуру сделки. Именно здесь профессиональное сопровождение превращает процесс из сложного в управляемый.