Cómo comprar una propiedad en España en 2026: guía paso a paso para compradores extranjeros
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España sigue siendo uno de los mercados inmobiliarios más atractivos de Europa. Según las previsiones de CBRE, en 2026 la economía del país continuará creciendo por encima de la media de la eurozona, mientras que el déficit de vivienda, superior a 700.000 inmuebles, seguirá sosteniendo la demanda y los precios.
Por este motivo, cada vez más compradores extranjeros consideran España no solo como un lugar para vivir, sino también como una opción para preservar su patrimonio a largo plazo.
Al mismo tiempo, el proceso de compraventa inmobiliaria en España sigue siendo transparente y está bien regulado. Con el acompañamiento de un equipo especializado, la mayoría de los trámites pueden realizarse a distancia.
Paso 1. Definir el objetivo de la compra
Antes de iniciar la búsqueda, es importante determinar para qué se adquiere la propiedad.
Los objetivos más habituales son:
• traslado y residencia habitual;
• inversión para obtener ingresos pasivos por alquiler;
• compra de un inmueble comercial para preservar y aumentar el patrimonio;
• adquisición de una segunda residencia junto al mar.
La estrategia de inversión determinará la zona, el tipo de inmueble y el presupuesto más adecuados.
Paso 2. Seleccionar el inmueble
Una vez definido el presupuesto, comienza la búsqueda.
No solo debe tenerse en cuenta el precio, sino también:
• la liquidez del activo;
• el potencial de crecimiento de la zona;
• el estado del edificio;
• la seguridad jurídica de la operación;
• la solvencia del arrendatario, en caso de activos alquilados;
• la rentabilidad potencial, si se trata de una inversión.
En Estate Barcelona, la selección siempre comienza con un análisis de los objetivos del cliente, no con una revisión aleatoria de inmuebles del catálogo.
Paso 3. Realizar la due diligence jurídica
Antes de firmar cualquier documento, es imprescindible llevar a cabo una revisión jurídica completa del inmueble.
Se comprueba:
• la titularidad de la propiedad;
• la existencia de hipotecas, cargas o gravámenes;
• las licencias, en el caso de inmuebles comerciales;
• posibles deudas con la comunidad de propietarios;
• deudas de suministros y del impuesto sobre bienes inmuebles;
• la documentación urbanística;
• la correspondencia entre el inmueble y los datos del Registro de la Propiedad.
También es importante disponer del certificado de la ITE, Inspección Técnica del Edificio, que acredita que el edificio ha superado correctamente la revisión correspondiente.
Esta fase permite evitar la mayoría de los riesgos posteriores a la compra. A continuación, se negocian el precio, las condiciones y los plazos de la operación.
Paso 4. Firmar el contrato de arras
Una vez acordadas las condiciones, se firma un contrato privado de arras y se entrega una cantidad que normalmente equivale a alrededor del 10% del precio de compra.
A partir de ese momento, el inmueble se retira del mercado y ambas partes fijan los plazos y las condiciones de la futura compraventa.
Paso 5. Obtener el número de identificación fiscal, NIE o NIF
Para comprar una propiedad en España, un ciudadano extranjero debe obtener el Número de Identidad de Extranjero, NIE, que actúa como identificación fiscal.
Sin este número no es posible formalizar la compraventa, registrar la propiedad, abrir una cuenta bancaria ni pagar impuestos.
En muchos casos, el NIE puede tramitarse mediante poder notarial, sin que el comprador tenga que desplazarse personalmente a España.
Paso 6. Abrir una cuenta bancaria
La cuenta bancaria española se utilizará para realizar los pagos relacionados con la operación y, posteriormente, para abonar suministros, impuestos, gastos de comunidad y mantenimiento del inmueble.
Si los fondos se encuentran fuera de España, es importante planificar con antelación la transferencia internacional y preparar la documentación que acredite el origen de los fondos. En los últimos años, los requisitos de cumplimiento normativo bancario se han endurecido considerablemente.
Paso 7. Firmar la compraventa ante notario
La fase final consiste en la firma de la escritura pública de compraventa ante notario.
Una vez abonado el precio íntegro, el comprador recibe las llaves y la nueva titularidad se inscribe en el Registro de la Propiedad.
Si es necesario, toda la operación puede formalizarse mediante poder notarial, sin que el comprador tenga que viajar a España.
Qué gastos deben tenerse en cuenta
Además del precio del inmueble, el comprador debe prever los gastos asociados a la adquisición.
En el caso de una vivienda de segunda mano, suelen representar entre el 10% y el 13% del precio e incluyen el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP, además de los gastos notariales, registrales, de traducción y asesoramiento jurídico.
En la compra de una vivienda de obra nueva, en lugar del ITP se paga un 10% de IVA y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, AJD, cuyo tipo depende de la comunidad autónoma.
Puede un extranjero obtener una hipoteca?
Sí. Los bancos españoles siguen financiando la compra de vivienda por parte de extranjeros.
Por regla general:
• los residentes en España pueden obtener financiación de hasta el 80% del valor del inmueble, con una aportación inicial mínima del 20%;
• los no residentes suelen acceder a una financiación de entre el 50% y el 70%, dependiendo del banco, la moneda de los ingresos y el perfil financiero del solicitante.
Los factores más importantes son la acreditación de los ingresos, su estabilidad y la divisa en la que se perciben.
Cómo puede ayudar Estate Barcelona
Comprar una propiedad implica mucho más que elegir un piso, una casa o un local comercial. Requiere coordinar todo el proceso, desde la revisión jurídica del inmueble hasta la inscripción de la titularidad.
Estate Barcelona lleva más de 20 años acompañando operaciones de compraventa de inmuebles residenciales y comerciales en toda España.
Ayudamos a recopilar y preparar la documentación, organizar transferencias internacionales, seleccionar una entidad bancaria para la financiación hipotecaria, realizar una due diligence completa y acompañar al cliente hasta la entrega de las llaves.
Incluso si el comprador se encuentra fuera de España, gran parte del proceso puede organizarse de forma remota. Este enfoque permite realizar la compra con seguridad, transparencia y la máxima comodidad para el inversor extranjero.
