Новостройки и вторичная недвижимость в Испании: плюсы и минусы

Многие русскоговорящие, планирующие купить жилье в Испании, рассматривают и квартиры в новостройках, как и вторичное жилье. Каждый конкретный случай сугубо индивидуален, однако есть и общие закономерности, хотя часть из них претерпела некоторые изменения за последние два года.

До пандемии Covid-19 соотношение заключенных в Испании сделок купли-продажи нового жилья и "вторички" было в пользу последней в соотношении примерно 87/13, то с середины 2020 года ситуация начала меняться. Потенциальные покупатели стали чаще обращать внимание на новостройки - в особенности на расположенные в развивающихся районах мегаполисов, их ближайших пригородах или находящиеся на побережьях Средиземного моря. На смену предпочтений повлияли прежде всего карантинные ограничения, из-за которых испанцы фактически оказались запертыми в четырех стенах.

Во избежание повторения столь неприятной ситуации граждане и резиденты Испании стали подбирать "запасные аэродромы" или же менять постоянное место жительства уже во второй половине 2020 года. С лета 2021 года, когда ограничения во многих странах ЕС (Франция, Италия, Германия, Голландия) оказались намного более жесткими, чем испанские, к ним присоединились и зарубежные инвесторы. Как одни, так и другие рассматривали примерно одни и те же варианты нового жилья и вторичной недвижимости с поправкой на изменившиеся обстоятельства, предъявляя к объектам одинаковые требования.

Однако это никоим образом не говорит о том, что на данный момент в Испании пользуются спросом исключительно отдельно стоящие дома с земельными участками или большие апартаменты с несколькими спальнями и просторными террасами по соседству с "зелеными зонами". Не все обладают достаточными финансами и могут позволить себе покупку объектов, которые отвечали бы всем условиям, исходя из сложившейся ситуации. К тому же для одних покупателей определяющее значение имеет близость к работе, учебе или бизнесу, для других - наличие русскоязычной диаспоры (или, наоборот, ее отсутствие), для третьих - широкие возможности для отдыха и развлечений, ну а кому-то по той или иной причине выбирать не приходится.

Преимущества и недостатки нового жилья в Испании

Тем не менее, жилье в испанских новостройках в 2020-21 годах стали покупать чаще, чему способствует совокупность следующих факторов.

1. Более удобная и практичная планировка

Большинство застройщиков, приступивших к реализации своих проектов в 2020-21 годах, оперативно отреагировали на смену приоритетов и предлагают объекты с планировкой, которая практически не имеет ничего общего с испанской "классикой". В спальнях можно разместить не только кровать, шкаф и комод (всё чаще в них включается свой санузел), а кухни обладают большей площадью. К тому же иногда на этапе строительства клиенты могут заказать собственную планировку (при условии, что она не будет противоречить действующему законодательству), а также самостоятельно выбрать стройматериалы.

2. Соответствие последним нормам

Все объекты в испанских новостройках соответствуют последним нормам качества строительства. Это касается не только экологичности стройматериалов и шумоизоляции, но и энергоэффективности, что с учетом постоянно растущих счетов за электроэнергию может стать определяющим фактором уже в обозримом будущем. Почти все квартиры в испанских новостройках имеют энергетические сертификаты класса А или В, благодаря чему счета за свет выходят как минимум в 1,5 раза дешевле по сравнению с "вторичкой", где летом и зимой они могут достигать 300 евро в месяц. К тому же в испанских новостройках стали чаще устанавливать систему центрального отопления, благодаря чему в холодное время года можно обходиться без кондиционера.

3. Благоустройство прилегающей территории

Многие здания, возведенные после 2020 года, находятся в закрытых урбанизациях с зелеными насаждениями, бассейнами, тренажерными залами, зонами для отдыха, спортивными и детскими игровыми площадками, наземными и подземными парковками. Наличие охраны или как минимум консьержа вкупе с современными системами видеонаблюдения практически исключают вероятность краж или захвата жилья, что для Испании является достаточно распространенным явлением.

4. Возможность оплаты в рассрочку

Если в случае вторичной недвижимости срок полной оплаты после внесения залога редко когда превышает два месяца, то при покупке жилья в новостройках есть возможность договориться о рассрочке. Обычно, если сделка купли-продажи заключается без привлечения ипотечного кредитования, на внесение недостающей суммы отводится один год.

В то же время покупка жилья в испанских новостройках имеет и свои отрицательные стороны:

• цена на новое жилье всегда будет ощутимо выше по сравнению с аналогичными объектами на рынке вторичной недвижимости;

• в ряде регионов (Мадрид, Барселона, Балеарские и Канарские острова) имеет место ярко выраженный дефицит нового жилья, что отражается на его цене;

• нередко новое жилье возводится в районах "с прицелом на будущее", где еще нет развитой инфраструктуры и удобного транспортного сообщения;

• в большинстве испанских регионов налог при покупке жилья в новостройках превышает налог на передачу права собственности: 10% против 6-10%;

• жители России привыкли к гораздо более низким ценам при вложении в строящуюся недвижимость по сравнению с жильем, уже сданным в эксплуатацию, тогда как в Испании такое явление отсутствует.

Преимущества и недостатки испанской "вторички"

Несмотря на ряд изменений, имевших место на протяжении двух последних лет, вторичное жилье в Испании продолжает прочно удерживать за собой лидирующие позиции, что имеет под собой достаточно веские основания.

1. Бюджетные варианты

Большинство квартир в испанских новостройках, не говоря уже о домах на одну семью, по-прежнему остаются недоступными для широких слоев населения. В случае вторичного жилья почти всегда можно найти такие же объекты не уступающие ни в качестве, ни по каким-либо другим показателям в той же самой локации (за исключением элитных урбанизаций). В связи со сложившейся социально-политической ситуацией в Испании некоторые из ранее благополучных представителей среднего класса (в основном - владельцы малого и среднего бизнеса) были вынуждены выставить на продажу свои недвижимые активы, и по демпинговым ценам. И при этом всегда есть возможность поторговаться и сбить цену на 8-10%.

2. Выгодное местоположение

В связи с нынешним финансово-экономическим кризисом, который в той или иной степени затронул все страны без исключения, на продажу выставлено достаточно много ликвидного жилья, уже бывшего в пользовании. Это в том числе касается и тех районов, где ранее имел место дефицит свободных объектов, поэтому даже в центре Мадрида и Барселоны можно найти очень интересные варианты. Однако в "открытом доступе" они долго не задерживаются, поэтому "мониторить" ситуацию нужно постоянно.

3. Возможность выбора окружения

При покупке вторичного жилья всегда есть возможность ознакомиться с тем окружением, в котором предстоит жить потенциальному покупателю (доверительные отношения с соседями играют далеко не последнюю роль). Если внутри здания присутствует оригинальный запах, стены украшены "наскальной живописью", а прилегающая территория - собачьими "сюрпризами", в этом доме определённо делать нечего. В случае новостроек можно купить "кота в мешке" (особенно на этапе строительства), и к тому же "правило одного подъезда" действует безотказно: если разруха приходит в один из них, со временем она охватит и весь дом.

4. Полный комплект

В отличие от России в Испании принято продавать жилье почти со всем его содержимым за исключением дорогих владельцу вещей. То есть, квартира выставляется на продажу со всем ее содержимым: мебелью, бытовой техникой, посудой... вплоть до самых мелочей - например, зеркал и картин. И как правило, это вполне качественные вещи, а не те, что бывший хозяин просто не успел вынести к ближайшей мусорке. Соответственно, на этом также можно сэкономить весьма приличную сумму.

5. Многофункциональное использование

Вторичную недвижимость приобретают в совершенно разных целях: для постоянного проживания, для периодических наездов или для сдачи в аренду. Если планируется краткосрочная аренда, то на фоне цены и местоположения все остальные критерии отходят на второй план. К тому же по сравнению с новостройками, где арендная плата определенно выше, существенно расширяется круг потенциальных арендаторов.

К минусам вторичной недвижимости, можно отнести то, что зачастую она требует ремонта. Для его проведения потребуется заключить договор со строительной компанией, заплатить за вывоз мусора, а по ходу работ соблюдать "правила общежития" и чтить сиесту в период с 14:00 до 17:00, когда подавляющая часть населения Испании (особенно летом) отходит ко сну.

В базе объектов компании Estate Barcelona представлены объекты как первичного, так и вторичного рынка недвижимости. Конечно же вторых - больше. В каждом индивидуальном случае, в зависимости от запроса, мы делаем подборку наиболее оптимальных вариантов. В случае с вторичной недвижимостью гораздо больше выбор объектов с видом на море или на первой линии. Если у вас остались вопросы или вы сомневаетесь на какой недвижимости остановить выбор - обратитесь за бесплатной консультацией к нашим специалистам!